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我国不动产登记的效力及意义

宋君


　　不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
　　可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
　　虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
　　我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
国家安全生产监督管理总局


国家安全监管总局关于贯彻实施《中华人民共和国行政强制法》的通知

安监总政法〔2011〕208号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理局，各省级煤矿安全监察机构：

《中华人民共和国行政强制法》（以下简称行政强制法）已于2011年6月30日经十一届全国人大常委会第二十一次会议通过，将自2012年1月1日起施行。这是建设社会主义法治国家和法治政府的一件大事。为做好行政强制法的宣传实施工作，根据《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政强制法〉的通知》（国发〔2011〕25号）精神，现就有关事项通知如下：

一、充分认识行政强制法施行的重要意义

行政强制法是继行政处罚法、行政复议法、行政许可法等之后又一部规范政府行为的重要法律，是行政法体系的重要组成部分。行政强制法统筹兼顾公共利益与公民合法权益，遵循行政强制设定和实施的内在逻辑，努力在保障行政机关依法履行职责与保护行政相对人合法权益之间寻求平衡，对保障和监督行政机关严格依法履行职责，提高行政效率，维护公共利益和社会秩序，保护公民、法人和其他组织的合法权益具有重要意义。各级安全监管监察部门要从深入贯彻落实科学发展观，加快建设社会主义法治国家和法治政府，构建社会主义和谐社会，实现安全发展的高度，充分认识行政强制法施行的重要意义，采取有效措施，作出具体部署，狠抓贯彻落实，扎实做好行政强制法的贯彻实施工作。

二、加强对行政强制法的学习、宣传和培训

行政强制法确立了行政强制的基本原则，规定了行政强制的种类和设定、行政强制措施实施程序、行政机关强制执行程序、申请人民法院强制执行、实施行政强制的法律责任等重要内容，对行政强制作了系统规范和全面调整，是行政强制的基本法。各级安全监管监察执法人员特别是领导干部，要带头认真学习行政强制法，深刻领会行政强制法的精神，充分认识实施行政强制法对加强政府管理将产生的影响，准确把握行政强制法对依法行政和行政执法提出的新任务、新要求。各级安全监管监察部门要把学习贯彻行政强制法纳入“六五”普法工作之中，列入本部门学习培训计划和职工法制教育培训内容，有计划、分层次地组织开展行政强制法培训，全面掌握行政强制法的各项规定，并在安全监管监察工作中自觉贯彻执行，规范安全生产执法行为。要充分利用各种宣传舆论工具，采取多种形式，广泛宣传行政强制法，宣传安全监管监察执法可以实施的行政强制措施，让生产经营单位和广大人民群众了解行政强制法，理解、支持安全监管监察行政强制措施，监督这部法律的实施，依照这部法律维护自身的合法权益。

三、认真做好有关行政强制规定的清理工作

根据行政强制法的规定，现行有关行政强制的规定与行政强制法不一致的，都要修改或者废止。国家安全监管总局负责对安全监管监察部门负责执行的行政法规中有关行政强制的规定进行梳理，及时提出修改或者废止意见报国务院法制办；负责在2011年12月中旬前，对现行有效的安全生产部门规章和规范性文件中有关行政强制的规定进行清理，并通过国家安全监管总局网站、中国安全生产报等向社会公布清理结果。各省级安全监管监察部门要按照本省（区、市）人民政府的要求，对地方安全生产法规、规章中有关行政强制的规定进行梳理，及时提出修改或者废止意见报政府法制办；要对本部门颁布的规范性文件进行一次专项清理，凡存在违法设定行政强制措施或者行政强制执行，或者对法律、法规以及国家安全监管总局依据法律、行政法规制定的规章规定的行政强制措施的对象、条件、种类作扩大规定，或者与行政强制法规定的行政强制措施实施程序或者行政强制执行程序不一致等情况的，要及时予以修改或者废止。规范性文件的清理结果，要于2011年12月20日前报国家安全监管总局政策法规司，并在本部门网站或者有关媒体及时向社会公布。

四、依法规范行政强制实施主体

根据行政强制法的规定，行政强制措施由法律、法规规定的行政机关实施，不得委托；行政强制执行由具有行政强制执行权的行政机关实施或者由行政机关申请人民法院实施；行政强制措施应当由行政机关具备资格的行政执法人员实施，其他人员不得实施。各级安全监管监察部门要对本部门实施行政强制的依据进行梳理、汇总，把具备资格的人员配备在实施行政强制权的执法岗位上。各级安全监管监察部门实施行政强制，必须以本机关名义实施；凡没有法定依据实施行政强制、内设机构以自己名义实施行政强制措施、委托或者授权下级安全监管监察部门行使应当由本级部门行使的行政强制权的，要立即予以纠正。国家安全监管总局将把行政强制法培训纳入安全监管监察人员业务培训内容。地方各级安全监管部门和各驻地煤矿安全监察机构要积极选派行使行政强制权的执法人员，参加国家安全监管总局或者地方人民政府法制部门组织的行政强制法专题培训。

五、严格遵守行政强制程序

行政强制法既规定了行政强制措施、行政机关强制执行以及行政机关申请人民法院强制执行的一般程序，又对查封、扣押和冻结等行政强制措施以及加处罚款和滞纳金、代履行等行政强制执行的程序作了专门规定。各级安全监管监察部门必须严格遵守这些程序规定，大力强化程序意识，并结合实际，建立健全有关配套制度，保证把行政强制法的各项程序规定落到实处；作出行政强制决定、采取行政强制措施，必须履行当事人陈述申辩程序，制作当事人陈述申辩笔录文书，并制作执行行政强制的执法文书；对采用教育、劝导等非强制手段可以达到行政管理目的的，不得实施行政强制。地方性法规设定行政强制且规定由安全监管监察部门自己强制执行的，有关安全监管监察部门要在2011年12月底前，制定完善行政强制执行的配套制度并报政府批准或者备案，确保正确行使行政强制执行权。

六、强化对实施行政强制的监督

行政强制法加强了对行政机关实施行政强制的监督，对行政机关及其工作人员违法实施行政强制应当承担的法律责任作了明确规定。各级安全监管监察部门要尊重并保障当事人申请行政复议、提起行政诉讼、要求损害赔偿的权利；要健全行政强制执行的补救制度，对据以执行的行政强制措施解除的，要及时恢复原状或者退还财物，或者依法给予赔偿；要完善安全生产执法责任制度，对违反程序作出行政强制决定、违法行使行政强制权的，依法追究有关责任人员的法律责任。

建立安全监管监察行政强制备案制度。各级安全监管监察部门作出行政强制决定的，要在作出行政强制决定之日起10个工作日内将行政强制决定和相关材料报上一级安全监管监察部门备案。上一级安全监管监察部门要加强对实施行政强制的监督检查，对下一级安全监管监察部门报备的行政强制决定和相关材料进行审查，发现违法实施行政强制的，坚决予以纠正。

七、以贯彻实施行政强制法为契机，加强法治政府建设

各级安全监管监察部门要把贯彻实施行政强制法，规范行政强制行为作为当前和今后一个时期全面推进安全生产依法行政，加快建设法治政府的一个重要抓手，把严格执行行政强制法与贯彻实施《全面推进依法行政实施纲要》、《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发〔2008〕17号）、《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号）和《安全生产监管监察职责和行政执法责任追究的暂行规定》（国家安全监管总局令第24号）以及有关规范安全生产行政执法、推行行政执法责任制的安排部署结合起来，统筹考虑、统一安排。要以贯彻实施行政强制法为契机，进一步加强和改进安全生产立法，规范行政执法，加强执法监督，切实提高安全监管监察部门和安全监管监察人员依法行政的能力和水平，扎扎实实地推进法治政府建设，推进安全发展。

贯彻实施行政强制法，需要清理现行行政强制的有关规定，建立健全配套制度，强化对行政强制行为的监督，专业性强，任务重。各级安全监管监察部门要充分发挥政策法规机构的作用，加强政策法规机构建设，使之切实担负起作为安全监管监察部门领导参谋、助手的职责。

地方各级安全监管部门和各驻地煤矿安全监察机构在行政强制法实施中如遇到重大问题，请及时报告国家安全监管总局政策法规司。

国家安全监管总局

二〇一一年十月八日