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深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
　　之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点：

　　被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决：

　　2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
　　综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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试论法科类学生就业之特殊性及其所产生之结果
贺胤应

内容提要：本文以2003年、2004年、以及2005年的大学生就业现状为背景，详细分析了法科类学生就业签约率低的深层次原因——中国社会法治环境的欠缺，还预测了法科学生就业率低可能导致的结果及这种结果对中国法治建设的影响。本文旨在开阔视野，鼓舞广大法科学生乐观面对“挫折”。
关 键 词：就业 特殊性 法治 结果

一、问题的提出
2003是全国专科类院校扩招学生毕业就业的第二年，本科类院校扩招学生毕业就业的第一年。据统计，当年高校毕业生为212.2万，比2002年增加了67万人，增幅达30%，而社会需求则基本与往年持平〖1〗，全国各大高校毕业生就业形势均比2002年有所紧缩〖2〗。 2004年高校毕业生280万人，比2003年净增68万，增幅为32 %，加上过去数年未能就业的一部分毕业生沉淀到下一年度竞争就业岗位，2004年全国实际需要就业的普通高校毕业生有可能突破300万人。2005年全国普通高校毕业生人数预计将达到338万人，比2004年增加58万人，增幅达20.71％，就业形势进一步趋紧〖3〗。笔者无意也无力考查其它专业的就业形势，只想基于个人及广大同窗的“利害关系”来谈一谈法科院校学生的就业问题。当前，就法科类院校而言，院少数知名、重点、一流院校外，绝大多数的法科类院校毕业生就业形势均十分严峻，学生就业签约率之低可以说已经创造了历史最低，许多学生被迫无奈，纷纷走上了考研之路。与此同时，在我国建设法治国家的历史进程中，对法律人才的需求是十分迫切的，而为什么我们的法科学生却找不到工作呢？这是值得广大法律学人思考的问题。

二、法科类学生就业特殊性之探讨
可以说，自人类社会形成以来，就有了法律或具有准法律性质的习惯法或习俗法，这些法律都是人类智慧和经验的结晶，与此相对应，也就产生了一定数量的或多或少的“法律家”或“法律工作者”，如中国古代的“讼师”、“刑名幕友”，西方罗马共和国后期的“司法官”。然而，近代意义上的法律工作获得全面而规范的发展并成为一类社会性的职业，则是十八、十九世纪以后的事了。随着资本主义经济的发展和现代民主法治国家的逐渐形成，法律职业日渐走俏，成为一个热门的专业化门槛极高的象征着极高社会地位的职业，这已为西方先进的法治国家的不远的历史和正在发展的现实所证实。
联系到当下中国的社会现状，可以看到，自十五大提出依法治国、建设社会主义法治国家的战略目标以来，建设有中国特色的社会主义法治国家就逐渐变成一种社会强势话语为广大法律学人所奉捧，为广大社会公众所知晓。经过多年的社会各个方面的努力，在宏观层面上，法治观念已经基本成为社会主流观念之一；具体到现实操作层面，一大批过时的法律法规被废止，修改过的和以前没有的法律法规逐渐应运而生，以法院为主角的司法改革也有条不紊地展开了。就法治发展的状况和水平而言，中国当下处于一个向法治国家迈进的后发国家，法律是需要被法律“奴化”了的并且能将法律适用的最恰当的人来操作，因此，作为后发国家，中国当前急需一大批具有系统法学理论知识和丰富实践经验的法律人才。自然，在1999年那次历史性的扩招运动中，法学专业也得到了前所未有的扩招，并且在以后几年中，法学专业和法科类院校也十分 “火爆”，而现实的问题却是扩招学生已经毕业或即将毕业，却找不到工作，这不是很滑稽或很矛盾吗？
笔者认为，这既不滑稽也不矛盾。法科学生就业形势严峻，是多方面原因综合作用的结果，但其间最关键一点，即是法科类学生就业具有特殊性。所谓法科类学生就业的特殊性，就是指法科类学生要想获得完全理想的对口的就业工作岗位，就必须充分考量社会中的法治环境及由此而产生的法治需求问题。首先，法科类学生就业特殊性的存在，只是特定历史阶段所出现的一种现象，其主要见诸于向法治国家迈进的后发国家。因为在这类国家，人治的阴影还存在并发挥着一定的影响，法律并没有实实在在地渗入到社会生活的各个方面，法律观念并没有在社会公众心目中形成一种至高无上的理念；其次，法科类学生就业之特殊性归根结底乃是法律之于社会存在或运行方式的特殊性，科学的理性的法律乃是一定社会历史阶段的产物，是以政治、经济、文化各方面综合互动为前提的，唯有经济发展形成的商业化和社会发展形成的法治化才是法科类学生就业的理想环境。中国目前缺少一种法治环境是法科类学生就业找工作难的根本性的因素。
中国目前欠缺法治环境具体表现为三个方面。
从政治上看，政治属于社会上层建筑，是以经济为基础的。随着中国经济体制改革的深入，前所未有的政治体制改革也全面展开了，并且取得了一定的成果，有人将其称为中国的“政治转型”，但不否认的是，当下中国的政治体制还不具备现代民主法治国家的基本要求：政治的民主化〖4〗。 此外，从国家治理角度而言，表现突出的一点，即是从中央到地方，以理工科人为主导的外行人在国家政治体制中占据主导地位，依照苑忠信先生的“军事家——工程技术专家——经济学家——法学家”的国家治理说法，中国目前还处于第二阶段，离第四阶段的法律人治理还有一大段的路要走〖5〗。
从经济上看，经济的发展水平在一定程度上是与法律需求成正比例的，有什么样的经济发展水平，就会有什么样的法律需求。改革开放二十多年以来，中国的经济建设取得了巨大成果，社会主义市场体制逐步确立，但与此同时，基于政策和地理等诸多因素，东西之间、城乡之间的不平衡差距也急遽扩大，这严重地影响了中国社会的法律需求。突出表现在，现代法律理念还没有被广大民众特别是西部农村地区的广大农民所接受和理解，“宪法”、“法治”等在广大民众特别是广大农村地区的农民心目中还是一个十分陌生概念，中国农村社会的法律需求市场还没有正式启动。其次，作为现代市场经济主体的企业对法律服务需求还是十分冷淡的，一般大型企业才招纳法律人才，才设有“法律部”或聘有法律顾问，大多数中小企业则都在潜意识里没有法律需求。
从文化观念上看，中国传统社会是一个重人情伦理轻法律法规治理的国度。近代以来，伴随着法制现代化进程的推进，这种状况有所改观，但法律精神一直没有完完全全走进中国民众的治理观念里。另外，受封建的“刑民不分、刑主民辅”观念的影响，中国民众对于法律精神的理解，到目前为止，还存在一种曲解，即法律是国家用来统治人的工具，法律是一个面目狰狞的东西，而将法律体恤人情、维护人权的一面则没有看到。法律观念的欠缺是中国法治建设进程中的一大缺憾，也是制约社会整体法律服务需求的最重要因素。

三、法科类学生就业难可能导致之结果
严峻的就业形势必然会促使广大法科大学生改变就业预期。
首先，会迫使一部分人挤上考研这座“独木桥”，如2003年考研队伍中法学专业报考人数就名列前茅。按国家有关方针政策，研究生招生又成了继高考之后又一大扩招，法学研究生招生也概莫能外。这似乎是一个好兆头，值得我们欢欣鼓舞，但反思中国法学的发展历程，我们就会看到“我们的法学‘欠账’太多，需要补的课太多，而新的形势发展和需要又更加加剧了这些历史陈迹和包袱。包袱是抖不掉的，想抖也抖不掉，学术发展有它自身的规律和轨迹，它跟人的成长规律和轨迹差不多。一个儿童不可能越过少年阶段而直接跨入较成熟的青年、中年阶段”〖6〗。 盲目扩招，只能逐步使中国法科教育的门槛降低，进而造成法律职业在社会的贬值。另外，作为一个在法学院受过三年或四年系统法学教育的即将毕业的法科大学生，在立志考研之前，也应该问一问，所谓研究生？自己是否具备研究的素养？若仅凭“政治”、“英语”这两门方向性和工具性的课目考上研究生，那样也许可以获得研究生头衍，但带来的必然诚如许多人所评论的那样，“研究生素质的降低”以及整个社会学位信用体系的降低，这将是一个民族之悲哀！“法律的生命从来就不是逻辑，而是理性”〖7〗。 作为培养法律人才的法科类院校及即将走入社会的法科类学生，应该凭理性谋求生存和发展，而不应追求“社会的逻辑”和“时髦”。
其次，一部分学生进入司法系统或从事与法律有密切关系的职业，这当然是一部分比较幸运的人。尽管苏力先生曾认为“由于种种广义的利益原因，法学院的学生，除非不得已，一般都拒绝进入法院系统特别是拒绝进入基层法院系统”〖8〗。 我不知道他是站在什么高度和立场上得到这一结论的。在当下的中国社会发展背景下，作为一般的普通法科类院校的学生，就业的第一要选还是以法院为主的公检法系统，其它的职业或行业才是其次要的选择。中国社会十分严峻的就业形势和落后的用人机制，使得进入司法系统的学生必须得投入巨大的成本，但不可否认的是，这些学生将会成为未来中国法治建设的主要力量！
最后，绝大部分的法科学生必将要从事与法律无关的职业。这绝不是或准确地说很大程度上不是广大法科学生在当前中国社会状况下基于“利益”而选择的，而是在市场机制下被迫选择的结果。因为由法律专业转业从事创业或干其它，这首先要求法科学生必须得付出很大成本去适应社会要求以及职业或行业要求，而与同期的该专业的其它学生相之竞争，还处于一种劣势，因此，为了“生存”，被迫的痛苦已经彰现了出来，我在这里主要分析一下“转业”所产生的结果，并试图从这种结果里为中国法治建设寻找一点启迪。
我们常常将法律化了的人或法律人〖9〗 称为“治国之材”，这是有其道理而言的。“法就是理性本身，它就居于并运作于人的头脑之中”〖10〗。 作为法律人，常常是趋于理性的人，他能够明白，自己以及被自己身份化的权力行为对于他周围环境以及别人所产生的各类影响，进而能够使自己的行为趋于规范化和理性化，从这点而言，就已经适应了现代民主法治国家对于“小政府”的要求。让一个法律化了的人或法律人进入非法律人群体中参与非法律性质的工作，必然会使法律化了的人或法律人将其自身的法律素养大打折扣甚或抛弃，代之而为的是一种职业习惯或非法律化的行为方式，这无疑会使法律化了的人或法律人在心目中形成一个“阴影”，即寒窗苦读三年或四年法学，到头来却并没有给我带来一种预期的收益，反而需付出大气力去重新学习和适应一种职业理念和行为方式，法律让我们伤透了心。这种“阴影”对法律观念法律思想原本就欠缺或畸形的中国社会来说，无疑又是不利的。但是，也许是可幸的事，经过三年或四年的法律教育和法学学习，法律精神已经或多或少地渗透到了法律化的人或法律人大脑中，一种理念一旦渗入到人的心灵中之后，就不易退却，会或大或小地影响一个人的一生。也许这些法律化了的人或法律人每天都会试图“改变自己”以适应新的非法律化的行为方式，同时按照心理学上的“人际影响”〖11〗 观点来看，作为一种固有的精神理念，法律化了的人或法律人的某种个别行为又会潜移默化地影响周遭的人或自己所从属的组织，尽管这一定时期来说，其影响力度和范围都是十分有限的或压根儿就没有的。可以肯定的是“罗马不是一天建成的”，法治建设也一样，“法治形成，是一个社会过程，它需要的是一个时间区间，而不是一个简单的时间点”〖12〗。 除了正统的诸如司法系统、律师等对中国法治建设影响之外，这部分 “找不到工作”的法律化了的人或法律人将在社会整体的各个方面产生细微而广泛的影响。这种影响从广泛的意义上来说就会为中国法治建设塑造一种很好的群众基础，这种群众基础的形成将会有助于中国民众法律观念的改观，进而对于自上而下的中国法治建设起到一种很好的呼应作用。写到这里，我们似乎可以看到这种结果有利也有弊，总体说来还是利大于弊；同时，我也感觉到，我们这几届（或更多）法科学生如果从整体上来说，将会成为中国法治建设的推动者，但若从个体上来讲，又将会成为中国法治建设的“殉葬者”（大材小用），这似乎很无助，但却是一种历史发展之使然，因为“通往法治国家的道路漫长而艰难，充满了危险，失误和幻想”〖13〗。

四、由“隐性失业说”引出结语
目前，中国经济学界已经有了隐性失业说。所谓隐性失业是隐蔽性失业（Disguised Unemplayment）的简称，是指在经济过程中，劳动力要素与其它生产要素构成失衡，劳动力供应超过了有效需求而出现的闲置或滞存现象，隐性失业人口就是从事低效劳动名义上的就业人员。隐性失业人从口径来看，在我国主要包括农村剩余劳动力，由于产业结构调整、按生产要素额定及企业停产（半停产）等原因而富余的职工、其它部门的富余人员等〖14〗。 同样，在我看来，由于中国经济发展的不平衡及特殊的地理因素和人文观念，中国也有许多隐性岗位。估且可将其称之为“隐性岗位说”，简单说来是指一些工作的机会或岗位已经存在或经过挖掘就会出现，但却并没有被我们广大的大学生们所注意和发觉。这主要缘于广大大学生的心理预期太高，与社会现实之间形成了一个差距，具体表现为广大大学生将自己估价太高，非大中城市不去，非高收入行业不去。就法科类学生而言，这种隐性岗位的存在现在更为突出。诚如前所述，广大农村地区、中小企业的法律需求和服务由于种种原因还没有启动；另外，中国律师业的发展水平还十分低，远远不能满足中国入世之后的各项需求等等，所有这些都在向我们传递一个信息：中国有巨大的法律需求市场，只要我们善于开拓、挖掘，就会获得巨大的经济利益，目前的种种挫折，只是暂时的，古希腊谚语曰“凡社会皆有法律”，同样“凡人存在之地方也必有法律工作者，”相信“乌云终会退去，太阳终会出来，空气将更加清新。”

注释：
〖1〗《中国大学生就业》2003年2、3期合刊，第25页。
〖2〗参见《南方周末》2003年7月3日，《今年大学生就业难》。
〖3〗参见网址：http://news.tongji.net/article.php/2731。
〖4〗卓泽渊：《法治国家论》，中国方正出版社2001年版，第107页。
〖5〗范忠信：《信法为真》，中国法制出版社2000年版，第152—153页。
〖6〗刘作翔：《迈向民主与法治的国度》，山东人民出版社1999年版，第327页。
〖7〗霍姆语，转引自李秀清主编：《法律格言的精神》，中国政法大学出版社2003年版。
〖8〗苏力：《送法下乡》，中国政法大学出版社2000年版，第341页。
〖9〗一般认为，法律化了的人和法律人的区别标准主要以对法律的理解和掌握程度为基本原则。这里严格区分两者，这主要基于广大法科类学生的法律素养的参差不齐。
〖10〗西塞罗语，转引自李秀清主编：《法律格言的精神》，中国政法大学出版社2003年版。
〖11〗吴江霖，戴建林：《社会心理学》，广西高等教育出版社2000年版，第231页。
〖12〗同注4，第303页。
〖13〗【俄】BB拉扎列夫主编：《法与国家的一般理论》，王哲等译，法律出版社1999年版，第357页。
〖14〗傀斌贤：《我国隐性失业的特征、成因与对策研究》，载《经济界》2001年第5期。

本文原载《政法教育研究》，上传时有部分最新资料的修改。