晋城市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法
山西省晋城市人民政府
晋城市人民政府关于印发《晋城市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的通知
发布单位: 晋城市人民政府
晋市政发[2001]19号
2001年4月17日
各县（市、区）人民政府，市直各有关单位：
《晋城市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》已经省政府审核批准，现印发给你们，请认真遵照执行。
晋城市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，促进房地产市场的发展和存在住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国建设部令第69号及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次上市交易的管理。
第三条 市建设行政主管部门主管本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作，财政、税务、土地、物价、房改等有关部门和单位按照各自的职能做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。
第四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售应遵循自愿、公平、平等、合法的原则。
第五条 本办法所称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房。
本办法所称的经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上人民政府指导价购买的国家给予优惠政策建造的住房，包括安居房、集资建房和合作建房。
第二章 交易范围
第六条 职工以成本价和微利价购买，拥有全部产权的已购公房和经济适用住房，不受购买年限限制，可依法进入市场交易。
职工出售、出租以标准价购买、拥有部分产权的已购公房和经济适用住房，应当出具原产权单位同意出售、出租的书面证明，在同等条件下，原产权单位有优先购买权和租凭权。
第七条 职工按标准价购买、拥有部分产权的住房，也可按成本价补交房款，取得全部产权后，不受购买年限限制，可依法进入市场交易，职工购买公有住房时，在不违背国家政策前提下与原产权单位另有约定的，按照约定办理。
第八条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市：
（一）违反房改政策多购、套购的；
（二）处于房籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；
（三）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制权利的；
（四）上市出售后将形成新的住房困难的；
（五）产权共同共有的房屋，其他共有人不同意的；
（六）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（七）座落在学校教学区内的；
（八）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（九）法律、法规以及县级以上人民政府规定其它不宜出售的；
本条第七款规定的住房确需上市交易的，应征得原产权单位同意，在同等条件下，原产权单位或者其职工有优先购买权、交换权、租凭权。
第三章 交易审查
第九条 已购公房和经济适用住房上市交易实行市场准入制度，需上市产易的住房均须经建设行政主管部门进行政策性审查。经审查符合条件准予交易，发给准入上市交易证明，未取得准入上市交易证明的住房，不得上市交易。
第十条 产权人应提供以下资料向建设行政主管部门提出上市交易申请：
（一）身份证及户籍证明或其他有效身份证件；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书；
（三）房屋产权共有人同意上市交易的书面意见；
（四）同住成年人同意上市书面意见；
（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；
（六）《职工已购公房和经济适用住房上市交易申请审批表》
第四章 交易程序
第十一条 已购公房和经济适用住房上市交易按下列程序办理：
（一）拟上市交易住房的产权人向市建设行政主管部门提出申请；
（二）市建设行政主管部门在十五日内作出是否准予其上市交易的书面意见；
（三）买卖当事人持准入上市交易的证明文件到晋城市房地产交易中心办理交易过户手续；
（四）买卖当事人在办理完成交易手续，并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益后三十日内，应当向市建设行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2002年底以前需要上市出售的，房屋产权人可凭房屋所有权转移登记手续后三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
第五章 税费管理
第十二条 已购公房和经济适用住房上市交易，交易当事人应签订书面契约，并向市房地产交易中心申报成交价格。市房地产交易中心对申报的成交价格进行核实，并根据需要对交易标的进行估价，评估价格和成交价格二者取高，作为计缴税费的依据。
第十三条 已购公房和经济适用住房上市交易，交纳土地使用权出让金或相当于土地出让金的价款的，具体办法按[晋市财综字（2000）42号]文件规定办理。
第六章 配套政策
第十四条 城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，在交纳有关税费后，所得售房款由个人和原产权单位按各自的产权比例进行分配。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理（具体办法按照[晋市财综字（2000）42号]文件规定执行）。
第十五条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。
第十六条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十七条 已购公有住房和经济适用住房；不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房；不得租住廉租住房；由此造成住房困难的，政府和单位不予解决。
第十八条 凡违反本办法，弄虚作假，私下交易者，一经查实，依法撤销其交易行为，并追究责任。
第七章 附则
第十九条 本办法由晋城市建设行政主管部门负责解释。
第二十条 本办法与国家及本省有关规定不一致的，以有关规定为准。
第二十一条 本办法自省人民政府批准开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场之日起执行。
[裁判要旨]《民法通则》关于民法所称“‘以上’、‘以下’、‘以内’包括本数”的规定，是对民法法律用语内涵所作的一种法律解释，并不是用来作为推定公民之间民事活动含义的一种基础事实存在。如借款合同当事人对主债务约定某期日前还清情况下主债务履行期限是否包括该期日本数的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思,并据此判断该借款连带保证责任期间的起算。
[案情]
原告:王正国；被告：王宝。
2009年3月12日，王洪兵向原告借款20万元，其在借条中与原告约定借款于2009年8月12日前还清;如逾期不还，借款人将承担索要借款的律师代理费用、交通费、通讯费、诉讼费等一切费用。被告王宝以连带责任担保人的身份对该笔借款提供了无约定保证期限的担保，并在该借条上担保人处签名。借款到期后，因王洪兵未予还款，故原告于2010年2月12日诉至法院，要求被告王宝承担保证责任，偿还借款20万元及利息，并支付原告的律师代理费6000元。
被告应诉后认为，主债务人王洪兵与原告约定上述借款于2009年8月12日前还清，故主债务履行期限应于2009年8月11日到期，按照担保法律规定，被告的保证期间为2009年8月12日至2010年2月11日。原告于2010年2月12日才起诉，其未在保证期间内向被告主张权利，故被告应免除保证责任。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
[审判]
江苏省淮安市涟水县人民法院经审理认为:《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债务人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案原、被告在担保协议中未约定保证期间，故保证期间应为主债务履行期届满之日起六个月。对于借条关于“2009年8月12日前还清”中“前”的约定是否包括本数，民事法律及司法解释没有明确规定，根据《现代汉语词典》的文义解释，“前”表示某一时间或某一事情的前面，从语言习惯上某日之前不包括该日。就如2009年前不包括2009年；2009年8月前不包括2009年8月一样，2009年8月12日前，亦不应包括2009年8月12日；故被告还款截止时间应在2009年8月11日24时，而不包括2009年8月12日。同时，按金融业相关规定，如有利息，应从借款当日2009年8月12日计息，还款日2009年8月11日不计息，从行业习惯也应认定本案还款时间为2009年8月11日。另外，本案借条系原告提供的打印件，“XX日前还清”系打印体，双方对是否包含12日无特别约定，现原、被告对此产生分歧，可以参照格式条款的相关规定处理，即有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故可解释为不包括8月12日。综上，原告在2010年2月12日起诉向被告主张担保责任已超过保证期间，被告应免除保证责任。据此，涟水县法院于2011年3月16日判决：驳回原告王正国的诉讼请求。
宣判后，王正国不服一审判决，提起上诉。
淮安市中级人民法院二审审理后认为：根据民间借款习惯，本案所涉主债务履行期限应包括上述8月12日，王宝的担保期限应从2009年8月13日起计算至2010年2月12日止，故上诉人于2010年2月12日起诉要求被上诉人承担担保责任未过担保期限。据此，淮安市中级人民法院在确定案件事实和分清双方是非责任的情况下依法进行调解。经调解，双方当事人达成如下协议：被上诉人王宝以担保人身份偿还上诉人王正国借款本金及利息等各项费用计145000元（于签收本调解书时付100000元，余款45000元于2011年10月31日前付清）。淮安市中级人民法院遂于2011年9月16日依据该协议制作了(2011)淮中民终字第0776号民事调解书，二审调解结案。
[评析]
本案双方当事人争议的主要焦点是约定主债务某期日前履行背景下连带保证责任期间应如何起算问题，而解决该争议焦点问题的关键则集中于对借条中关于“2009年8月12日前还清”中“前”的约定是否包括8月12日这个本数日期的理解和认定。由于我国现行相关民事法律和司法解释对此没有明文规定，故诸如本案双方当事人争论的问题在审判实务中也同样存在。因此，正确处理本案纠纷不仅对审判实践中同类案件的裁决具有重要的指导意义，而且对将来这方面法律规定的完善也具有一定的参考价值。笔者认为要正确处理本案，应当厘清以下问题：
一、本案的借条是格式合同还是一般借据
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称为格式合同。它具有下述法律特征：（1）格式合同的要约通常是采取书面形式向公众发出；（2）格式合同的条款是单方事先制定的；（3）格式合同条款定型化，合同相对方不能就格式条款进行协商；（4）格式合同条款制定方一般具有绝对的经济优势或垄断地位。由此可见，格式合同的产生及其普遍运用是基于一定的社会经济基础和为解决交易内容重复性而采取的固定内容合同形式，其目的是达到签订合同时简便、省时。本案中，借条虽系原告提供的打印件，“XX日前还清”系打印体，但该打印的借条并不是原告预先拟定，而是被告在向原告提出借款后，双方通过协商达成借款合意后将借条内容通过电脑打印确定下来的。原告并不是专门从事借款或放贷的人员，其与被告是熟人关系，借款给被告只是为了帮助被告做生意，双方对借条采取打印体而非手书，目的只是打印体不易被篡改，并不是为了重复使用该借条。因此，本案的借条不符合格式合同的法律特征，其性质仍是一般的民间借贷借据。故双方当事人对该借条内容理解产生歧义时，不能参照格式条款的相关规定而作出不利于原告一方的解释。
二、本案的处理是司法推定还是司法判断
《中华人民共和国民法通则》（简称《民法通则》）第一百五十五条规定：民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“以外”，不包括本数。对于“以前”是否包括本数，由于民事法律和司法解释没有明文规定，因此，有人主张 “以前”与“以内”相近，可以据此推定“以前”也包括本数。那么，这种观点是否正确呢？笔者认为，司法推定的本质是根据某一事实的存在而推导出与之相关的另一事实存在或不存在。理论上，前一事实被称为基础事实，后一事实被称为推定事实。推定的规则要求基础事实与推定事实之间必须具有盖然性联系，如果从基础事实产生推定事实的可能性不具有一般与个别的通常关系时，法官就不能适用推定。从《民法通则》第一百五十五条关于一些如“以上”、“以内”等是否包括本数的规定看，它是立法者以法律条文的形式对民法中所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”等法律用语内涵所作的一种法律解释，并不是一种基础事实的存在；而本案所涉借条中关于“XX日前”的用语，仅是本案原告与借款人之间的一种个人约定，与上述民法所称“XX以内”等规定无论是在使用主体、使用场合，还是使用效力上均具有明显质的不同，两者之间并不具有一般与个别的盖然性联系。因此，如以《民法通则》第一百五十五条规定“XX以内”包含本数来推定本案原告与借款人之间关于“XX日前”的约定也包含本数，则明显不妥。同时，本案性质就是一起民间借贷引发的担保责任纠纷，与银行的放贷性质存在较大差异，故亦不能依金融行业的标准来推定双方当事人之间的个人约定。
那么，对本案到底应如何处理呢？笔者认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的很明确：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案就是一个司法判断问题，而非司法推定问题。人民法院应当根据《合同法》第一百二十五条规定，按照本案原告与借款人之间对借条内容所使用的词句、目的，借款约定的通常习惯以及诚实信用原则，并依靠社会生活知识、日常经验技术来判别、断定和确认借条中关于“XX日前还清”约定的真实意思，最终作为裁判的依据。
三、本案的期日是包含本数还是不含本数
本案原告与借款人在借条中约定借款由借款人于“2009年8月12日前还清”，双方对还款的最后期限，即还款期限届满之日，是否包含2009年8月12日未作出特别说明，但从民间借贷通常交易习惯看，借贷双方在约定借款于“XX日前还清”时，双方并不排斥借款人可于XX日当日还清，而债权人通常亦不会于该日即向债务人主张还款；同时，无论是债权人还是债务人，对于约定“XX日前还清”的最后还款期限的日常记忆和通常理解均是该XX日，而非该XX日的前一日。这对于担保人来说，也是同样如此。再从借条中作借款于“XX日前还清”的约定目的看，无非表明一个理念，就是债务人还款以该期日为界限，可以提前还款，但不能推后还款。
因此，无论从民间借款的通常习惯，还是从本案原告与借款人约定“XX日前还清”的目的看，还款期限届满之日均应为2009年8月12日，即还款期限包含8月12日这个本数期日。基于此，本案被告作为上述借款的连带保证责任的保证人，在其未就自己的保证期间与债权人进行约定的情况下，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于连带保证期限“自主债务履行期届满之日起六个月”的规定及《民法通则》第一百五十四条关于“民法……规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”的规定，其承担保证责任的期间应从2009年8月13日起算至2010年2月12日。故本案原告于2010年2月12日起诉要求被告承担担保责任未过保证期限。
综上，本案二审法院据此确定案件事实，并依法分清原、被告双方是非责任，调解由被告承担保证责任是正确的。
（作者单位：江苏省淮安市清浦区人民法院；江苏省淮安市中级人民法院）
