汕头市物业服务收费管理实施办法
广东省汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局
汕价〔2004〕230号
关于印发《汕头市物业服务收费管理实施办法》的通知
各有关单位：
为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家和省的有关规定，结合我市实际，我们制定了《汕头市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。
汕头市物价局
汕头市规划与国土资源局
二OO四年十二月八日
汕头市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》（第379号令）和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、省物价局、建设厅的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本市行政区域内的物业服务收费适应本实施办法。
第四条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
各区、县政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、选项制等形式约定物业服务费用。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费实行酬金制的由业主与物业管理企业双方协商确定酬金比例。
选项制是指按照小区物业设施配套现状，业主可根据物业服务需要，选择服务等级聘请物业服务企业提供物业服务的管理模式和计费方式。
第八条 物业服务收费，除住宅（不包括别墅，下同）实行政府指导价管理外，实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业管理服务合同中约定。
金平、龙湖、濠江区的物业服务收费政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度。
澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县物业服务收费政府指导价由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定相应的基准价和浮动幅度。
第十条 住宅物业服务收费根据物业管理服务等级标准分为四个等级，各等级包含以下六项管理服务内容：
（一） 综合管理服务；
（二） 房屋管理；
（三） 共用设施设备维修养护；
（四） 维护公共秩序；
（五） 保洁服务；
（六） 绿化养护。
业主与物业管理企业可根据公布物业服务收费等级，结合物业管理区域内的实际，约定服务的项目和相应的等级标准。
第十一条 建设单位或物业管理企业与物业买受人或业主签订的买卖合同或物业管理服务合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条 买卖合同、物业服务合同所约定的物业服务收费标准，属政府指导价的，应当符合同期公布的政府指导价规定。
买卖合同、物业管理服务原合同约定的收费标准现超过新的物业服务收费政府指导价的，合同约定计费起止时间未到期的，若双方仍同意依照合同约定的从其约定；若买受人或业主有提出修改的,应按照同期新公布的政府指导价在买卖合同或物业管理服务合同中重新约定。
凡未按规定签订合同约定物业服务收费的,物业买受人或业主有权拒绝接受服务及拒绝付费。
第十三条 开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同一服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。
第十四条 实行物业服务费用包干制、选项制的，物业管理服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共享部分、共享设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共享部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共享部位、共享设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。
中央空调运行养护费用，在房屋买卖合同、物业管理服务合同中有约定分摊办法的，从其约定。未约定分摊办法的，由双方协商确定分摊办法。
第十五条 物业管理企业每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，对满意率达不到等级标准要求的，业主可要求物业管理企业修改物业服务合同的等级收费标准，并根据修改合同的约定，相应追减己缴物业管理服务金额，追减幅度应视物业管理服务质量下降情况，对应相应的等级标准确定。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业管理服务资金的收支情况。
业主和业主大会对公布的物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的支出情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十七条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业管理服务合同约定聘请专业机构对物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的收支情况进行审计。
第十八条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证登记的面积为准；未办产权证的，双方可以按购房合同面积协商确定计费面积。
物业服务收费按月、按季计收，经业主同意，可适当延长预收期限，最长不得超过一年。物业服务收费使用税务部门规定的票据。
第十九条 物业管理企业在物业管理服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业管理服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十条 属政府指导价的物业服务收费，按规定实行《收费许可证》制度。金平区、龙湖区、濠江区的物业服务企业，服务等级为一、二级和实行选项制的，由市价格主管部门负责核发收费许可证，服务等级为三、四级的，由当地政府价格主管部门核发收费许可证。
澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县收费许可证由当地政府价格主管部门负责核发。
第二十一条 物业管理企业为业主提供服务，应当按规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准和各类代收费等有关情况。
物业管理应在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行公示。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准价、浮动幅度，以及实际收费标准。
物业服务收费公示可采取标价牌等形式进行。
第二十二条 业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,并应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业管理企业为业主提供二次供水服务的，其二次供水价格的加压设备运行费用分摊办法，由市物价部门会同有关部门另行公布实施。
第二十五条 利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条 住宅小区的车辆停放场所保管服务收费标准按市物价部门规定的标准执行，所得收益应当用于物业管理服务费用。
第二十七条 业主或使用人在对住宅进行装修期间，物业管理企业不得收取押金、保证金之类的收费。
装修产生的垃圾余泥由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得强制提供服务，不得收费；自愿委托物业管理企业处理的，清运费标准由双方协商确定。
第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第二十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第三十条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十一条 本实施办法从2005年4月1日起施行。原《汕头市物业管理服务收费暂行办法》（汕价〔2000〕81号文）同时废止。
谈农民犯罪的特点原因及预防对策
王方顺 李娟
内容提要：农民犯罪率一直居高不下，成为一个严重的社会问题。如果农民犯罪率不降低，刑事案件就会大量存在，严重影响社会稳定。本文笔者结合所在基层法院近两年来所审理的刑事案件，对农民犯罪的特点、原因进行了分析，同时提出了几点预防和减少农民犯罪的对策。
关键词：农民犯罪 问题分析 解决对策
邓小平同志指出：“中国有百分之八十的人口住在农村，中国稳不稳定，首先要看这百分之八十稳不稳定。农村不稳定，整个政治局势就不稳定”。中国农民人口数量巨多，直接关系到整个社会的稳定问题，具有重要的地位。农民犯罪率一直居高不下，成为一个严重的社会问题。如果农民犯罪率不降低，刑事案件就会大量存在，分析农民犯罪问题迫在眉睫，探索扼制农民犯罪对策刻不容缓。
一、农民犯罪的特点
（一）犯罪案件数较多，占刑事案件的绝大部分
垦利县是个仅有21万人口的人口小县，2001年垦利县法院共审结各类刑事案件77件110人,其中农民86人,占总被告人数的78.2%；2002年审结70件90人，其中农民71人，占总被告人数的78.9%；2003年1－8月份审结51件84人，农民占38件58人，分别占总数的74.5%和69.05%。近两年来，农民犯罪人数占刑事案件被告人数的75.38%，农民成为基层最主要的犯罪群体。
（二）犯罪类型相对集中，主要是侵财、暴力、和危害公共安全犯罪
2001年农民抢劫12件19人，分别占总案件数的15.58%、17.27%；盗窃11件19人，分别占14.28%、17.27%；故意伤害12件17人，分别占15.58%、15.45%；交通肇事8件8人，分别占10.39%、7.27%。另有强奸3件3人，妨害公务1件3人，投毒1件1人，破坏电力设备2件6人。2001年，农民侵财性犯罪共有28件47人，分别占总数的36.36%、42.72%；暴力性犯罪共有28件42人，分别占总数的36.36%、38.18%；危害公共安全犯罪共12件18人，分别占15.58%、16.36%。
2002年农民故意伤害9件16人，分别占总案件数的12.86%、17.78%；抢劫3件9人，分别占4.28%、10%；交通肇事24件24人，分别占34.28%、26.67%；盗窃4件5人，分别占5.71%、5.56%。另加其他犯罪，2002年农民侵财性犯罪共有16件25人，分别占总案件数的22.86%、27.78%；暴力性犯罪有13件25人，分别占18.57%、27.78%；危害公共安全犯罪共25件26人，分别占35.71%、28.89%。
2003年农民故意伤害11件12人，分别占总案件数的21.57%、14.28%；盗窃7件11人，分别占13.73%、13.09%；抢劫3件5人，分别占5.8%、5.9%；交通肇事4件4人，分别占7.84%、4.76%。 2003年暴力性犯罪共有14件17人，分别占总案件数的27.45%、20.24%；侵财性犯罪共有15件21人，分别占29.41%、25%。
两年多来，在全部刑事案件中，农民故意伤害刑事案件有32件45人、交通肇事36件36人、抢劫20件30人。故意伤害、交通肇事、抢劫三种刑事犯罪，成为农民常发性犯罪，犯罪案件数和农民被告人数，分别占总案件数的44.95%、39.08%。
（三）被告人以青年为主，并向低龄化和高龄化发展
在2001年农民盗窃犯罪中，年龄小于20岁和大于35岁的各有3人，均占总人数的15.78%，盗窃犯罪平均年龄为27.9岁；故意伤害平均年龄为32.3岁；交通肇事平均年龄为28.2岁；抢劫平均年龄为25.7岁,年龄小于20岁的占35%，小于26岁的占到57.1%。
在2002年农民盗窃犯罪中，年龄平均为41.4岁,不容忽视的是被告人年龄最大的上升为66岁；故意伤害平均年龄为28.7岁；交通肇事平均年龄为32岁,36岁以上的占26%,20岁至36岁的占74%；抢劫平均年龄下降到20.5岁,被告人全部为26岁以下青年。
在2003年农民盗窃犯罪中，平均年龄为29.9岁；故意伤害平均年龄为34.5岁；交通肇事平均年龄为34岁；抢劫平均年龄为27.4岁。
（四）共同犯罪较多，交叉结伙作案突出
在农民犯罪中，多以老乡或同村、亲属结伙为纽带，形成帮派，结伙交叉作案。这些犯罪团伙成员因为相互熟悉了解，往往寥寥数语，就一拍即合，迅速达成犯罪共意，倚仗人多势大，胆大妄为，作案率较高。特别是在盗窃、抢劫、破坏油田设施等刑事犯罪中，多为2人或3人以上的农民团伙作案。在2001年上述三类犯罪中，两个农民共同犯罪占农民犯罪案件数的56%，3人以上农民的团伙犯罪占26%。2002年，2人以上农民共同犯罪占农民犯罪案件数的50%，其中有一6人犯罪团伙，交叉结伙抢劫、抢夺，作案几十起。2003年，上述三类案件两个农民共同犯罪占农民犯罪案件数的61%，3人以上农民共同犯罪占农民犯罪案件数的21%。
（五）被告人文化水平较低，法律意识淡薄
在农民被告人中，文化程度普遍较低，初中以下文化程度的占农民犯罪总人数的70.84%，其中文盲占10.42%，小学占16.67%，初中占43.75%，高中占12.5%，中专或大专占16.66%。农民文化水平低，法律意识淡薄，是容易发生犯罪很大的原因。
(六)犯罪以男性为主，女性犯罪也开始增多，多为新型犯罪
2001年女性农民被告人仅有1人，占总案件人数的0.9%；2002年为3人，占总被告人数的3.3%；2003年女性农民被告人上升为5人，占总案件数的5.9%。女性农民犯罪呈现上升趋势，并多为新型犯罪，出现了贩卖毒品、非法种植毒品原植物、非法经营、妨害作证等新型案件。
二、农民犯罪的原因
（一）农村劳动力过剩，城乡差距增大，大量农民涌向城市，但不能及时吸收安置
虽然我国是典型的农业国，但是农业生产力水平仍较低下，以土地为生的农民收入普遍较低，城乡差别越来越明显，有的农民，特别是年轻的农民，出现明显的心理反差。少数青年农民厌恶面朝黄土背朝天的农村生活，他们有田不种，有活不干，游手好闲，而且崇尚高消费，但又不想通过自己的辛勤汗水来获得劳动果实，容易走上犯罪的道路。也有很大一部分农民，为了过上比较“安逸”的生活，外出打工。不能对大量涌向城市的农民进行妥善安置，有的民工因无技术、生活无保障，从而铤而走险，违法犯罪。
（二）教育不到位，腐朽没落思想乘虚而入
近几年，随着高校的连续扩招，大学毕业生就业压力不断增加，在社会特别是农村形成了新的“读书无用论”。在农村有大量的适龄儿童只上完初中甚至小学，就算“完成学业”。这部分人文化素质低，法制观念淡薄，精神空虚，抵抗能力差。常会因一些琐事而引起争斗，从而酿成大祸。同时，腐朽没落的文化渣滓也乘虚而入，他们禁不住诱惑，学习影视剧中的抢劫、盗窃、伤害等犯罪，闯入法律的禁区。
（三）农村基层组织软弱涣散，不能充分发挥有效作用
由于区位不同和管理差异，在改革开放后，经过二十年的发展，农村经济发展出现两极分化，相应也导致许多农村基础组织软弱涣散，不能有效预防和控制基层违法犯罪。经济落后的村干部，认为政治上没奔头，经济上无实惠，干脆外出经商或者充当老好人，谁也不得罪，对本村事务长期不管不问。条件好点的村，有的村干部抱着有权不用过期作废的思想，贪污受贿，这些行为在招致部分农民嫉妒的同时，也成为部分违法犯罪行为人要挟的把柄。这些村干部对本村个别人的违法犯罪行为不敢管不敢问，甚至暗中与违法犯罪分子打得火热，充当他们的保护伞，助长了少数犯罪分子的嚣张气焰。
（四）农民合法权益得不到有效保护，侵害农民合法权益行为时有发生
农民的经济负担，国家有明确的规定，但是在农村执行的却不够严格，各种名目的税费、集资、提留严重超出农民土地收入承受力。农民离开农村到城里打工，工头老板经常无故苛扣民工的打工费，甚至根本不予兑现。农民无论是在家劳动，还是外出打工，如果缺乏基本的生活保障，就很容易为了生计而走上犯罪的道路。
（五）执法不严，打击不力
一方面, 在政法机关办案经费普遍紧张的情况下，由于受利益驱动，有的机关把罚款当作生财之道，随意执法，以罚代刑，一些本来明显构成刑事犯罪的案件，降格为治安案件办理，作罚款处理了事。交通肇事刑事案件逐年增加，与经济发展、车辆增多有一定关系，但与日常有关单位管理不到位，肇事者受不到严厉的刑事制裁有直接的关系。钱可以买罪，权可以保罪使农民丧失对法律的信任。另一方面，刑事案件破案率较低，破获的许多刑事案件被作为一般治安案件处理，大量的刑事案件“不破不立”，或者“立而不破”，使犯罪受到法律追究的成为个别，大部分不能受到法律的制裁，从而造成了犯罪行为人不被抓获的侥幸心理。
（六）立法滞后，管理无序，缺乏预防农民犯罪的社会联动机制
农民占据我国人口绝大多数，国家有关农民管理的法律和法规却了了无几。目前公安、劳动、工商、民政等部门都有权对外来民工进行管理，但各部门之间缺乏有机联系，存在多头管理、重复管理、分工不明现象。有的部门只收费不管理，有的部门人力有限管理不过来，致使措施不到位，管理形同虚设。目前，有关农民管理的立法远不能满足不断变化的农村新情况，各单位缺乏预防农民犯罪的联动机制。
三、减少和遏制农民犯罪的对策
（一）调整农业产业结构，稳定农业生产，增加农民收入
农民犯罪很大一部分是为了经济利益或非法利益而形成的，只有农村经济发展了，收入增加了，才能通过缓和、解决广大农民需要与社会物质承受力之间的矛盾。基层干部要带领广大农民千方百计调整产业结构，发展农村经济，使农民生活得到改善。必须坚持农村经济体制和市场化改革方向，在资金和技术方面加大政府对农业的支持力度，改革农村经济管理体制和税费制度，减轻农民负担。
（二）加快小城镇建设，大力发展乡镇企业和个体私营企业，增加农村就业机会
加快小城镇建设，大力发展乡镇企业和农村私营企业，不但能够缩小城乡差距，而且有利于解决现阶段农村的一系列深层次矛盾。通过加大农村非农业行业的就业力度，促进农村剩余劳动力的合理分布，以使不愿从事农业劳动的剩余劳动力有事干。
（三）规范执法行为，全面落实社会治安综合治理各项措施，加大犯罪打击力度
严格落实责任制，规范执法行为，坚决避免“以罚代刑”、“以罚代管”违法违规行为的发生。按照社会治安综合治理“谁主管谁负责”的原则，抓好农村治安各项措施，做到任务到村责任到人。充分发挥“严打”攻势，采取集中打击与专项打击相结合的方法，对农村常见多发性犯罪坚决打击，努力提高刑事案件破案率，使犯罪行为人受到应有的制裁。特别是要加强农村基层组织建设，及时做好教育疏导工作，把农民矛盾化解在基层，消除在萌芽状态。
（四）建立劳务输出输入管理机制，加强对民工的管理
农民犯罪有很大一部分是在缺乏管理的民工中发生的，对农村剩余劳动力应建立“输出有组织，输入有管理”机制，实行综合治理。民工输出地要对外流人员统一组织建立科学的预测、跟踪制度，引导有序、有目的输出。民工输入地也要完善管理体制、用工制度，把进入本地区的外来民工纳入严格的管理和监控，切实保护外来民工的合法权益，为民工创造良好的生产生活条件。
（五）加强教育，努力提高农民的法制观念和法律意识
