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中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会公告

[2008] 38号

现公布《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》，自2008年9月12日起施行。

二○○八年九月十二日


关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见

为了保证证券投资基金（以下简称“基金”）顺利实施新《企业会计准则》（以下简称“新准则”），我会先后发布了《关于证券投资基金执行〈企业会计准则〉有关衔接事宜的通知》（证监会计字[2007]15号）和《关于证券投资基金执行<企业会计准则>估值业务及份额净值计价有关事项的通知》（证监会计字[2007]21号）等文件。根据近期市场的变化情况和基金管理公司执行新准则中存在的有关公允价值认定和计量方面的问题，现对基金估值业务，特别是长期停牌股票等没有市价的投资品种的估值等问题作进一步规范，并制定本指导意见：

一、基金管理公司应严格按照新准则、我会相关规定和基金合同关于估值的约定，对基金所持有的投资品种按如下原则进行估值 ：

（一）对存在活跃市场的投资品种，如估值日有市价的，应采用市价确定公允价值；估值日无市价，但最近交易日后经济环境未发生重大变化且证券发行机构未发生影响证券价格的重大事件的，应采用最近交易市价确定公允价值。

（二）对存在活跃市场的投资品种，如估值日无市价，且最近交易日后经济环境发生了重大变化或证券发行机构发生了影响证券价格的重大事件，使潜在估值调整对前一估值日的基金资产净值的影响在0.25％以上的，应参考类似投资品种的现行市价及重大变化等因素，调整最近交易市价，确定公允价值。

（三）当投资品种不再存在活跃市场，且其潜在估值调整对前一估值日的基金资产净值的影响在0.25％以上的,应采用市场参与者普遍认同，且被以往市场实际交易价格验证具有可靠性的估值技术，确定投资品种的公允价值。

二、在基金估值过程中，特别是按上述第一条第(二)款或第(三)款的规定进行估值时，基金管理公司应遵循以下原则和程序：

（一）基金管理公司应保证基金估值的公平、合理，特别是应当保证估值未被歪曲以免对基金份额持有人产生不利影响。

（二）基金管理公司应制订健全、有效的估值政策和程序，经基金管理公司管理层批准后实行。估值政策和程序应当明确参与估值流程各方及人员的分工和职责，并明确所有基金投资品种的估值方法，特别是要对按照第一条第（二）款或第（三）款的规定进行估值时所采用的估值模型、假设、参数及其验证机制做出规定。

（三）基金管理公司对投资品种进行估值时应保持估值政策和程序的一贯性。在考虑投资策略的情况下，同一基金管理公司对管理的不同基金持有的同一证券的估值政策、程序及相关的方法应当一致。除非产生需要更新估值政策或程序的情形，已确定的估值政策和程序应当持续适用。为了确保一贯性原则的执行，基金管理公司应当建立相关内控机制。

（四）基金管理公司应定期对估值政策和程序进行评价，在发生了影响估值政策和程序的有效性及适用性的情况后应及时修订估值方法，以保证其持续适用。估值政策和程序的修订建议须经基金管理公司管理层审批后方可实施。基金在采用新投资策略或投资新品种时，应评价现有估值政策和程序的适用性。

（五）基金管理公司在采用估值政策和程序时，应当充分考虑参与估值流程各方及人员的经验、专业胜任能力和独立性，通过建立估值委员会、参考行业协会估值意见、参考独立第三方机构估值数据等一种或多种方式的有效结合，减少或避免估值偏差的发生。

三、基金管理公司应根据法规履行与基金估值相关的披露义务，至少应当在定期报告中披露以下方面信息：估值政策及重大变化，按上述第一条第（二）款或第（三）款规定原则进行估值的，应涉及估值模型、假设、参数、对基金资产净值及当期损益的影响；有关参与估值流程各方及人员的职责分工、专业胜任能力和相关工作经历的描述；基金经理参与或决定估值的程度；参与估值流程各方之间存在的任何重大利益冲突；已签约的任何定价服务的性质与程度等信息。

基金管理公司由上述第一条第（一）款改用第（二）款或第（三）款规定原则进行估值的，应本着最大限度保护基金份额持有人利益的原则及时进行临时公告。

四、托管银行应根据法律法规要求切实履行估值及净值计算的复核责任。基金管理公司由上述第一条第（一）款改用第（二）或第（三）款规定原则进行估值的，要及时通知托管银行。托管银行要认真核查基金管理公司采用的估值政策和程序。当存有异议时，托管银行有责任要求基金管理公司作出合理解释，通过积极商讨达成一致意见。

五、基金管理公司由上述第一条第（一）款改用第（二）或第（三）款规定原则进行估值时，导致基金资产净值的变化在0.25％以上的，应聘请会计师事务所进行审核。会计师事务所应对基金管理公司所采用的相关估值模型、假设及参数的适当性发表审核意见并出具报告。

会计师事务所在对基金年度财务报告出具审计报告时，应充分考虑报告期间基金的估值政策及其重大变化，特别是运用上述第一条第（二）款或第（三）款规定原则进行估值的适当性，采用外部信息进行估值的客观性和可靠性程度，以及相关披露的充分性和及时性。

六、中国证券业协会基金估值工作小组应组织业界积极研究适用于上述第一条第（二）款或第（三）款规定的估值方法，供基金管理公司参考使用，但基金管理公司不能因此免除其相关估值责任。基金管理公司采用其他估值方法的，应在定期报告中披露采用理由和该方法与行业普遍采用的估值方法的差异。

七、会计准则如对证券投资基金会计核算和估值另有新的具体规定时，中国证券业协会基金估值工作小组应及时指导基金管理公司修订估值方法。



江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府令
　
第６８号



　　《徐州市新建商品房价格管理办法》已经一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　于广洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年十一月二十七日


　　　　　　　　　　　徐州市新建商品房价格管理办法

第一章　总则





　　第一条　为规范新建商品房价格行为，促进房地产业健康发展，保护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省商品房价格管理规定》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　在本市城市规划区范围内国有土地上从事商品房开发经营及其相关管理活动的，应当遵守本办法。


　　第三条　市、县（市）、贾汪区价格主管部门负责本行政区域内商品房价格行为的监督管理工作。
　　各级建设、房产管理部门应当依法协助价格主管部门做好对商品房价格行为的监督管理。


　　第四条　商品房价格行为应当遵循合理、公开和诚实信用的原则。

第二章　价格制定





　　第五条　商品房价格的制定，应当以合理成本为基础、市场供求为导向，兼顾国家、企业和消费者三者利益，并结合区位、楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。


　　第六条　商品房价格的构成为：
　　（一）成本构成：
　　１、土地征用（出让）及拆迁补偿费；
　　２、前期工程费；
　　３、建筑安装工程费；
　　４、附属公共配套设施费；
　　５、公共基础设施费；
　　６、管理费用；
　　７、销售费用；
　　８、财务费用；
　　９、公共设施专项维修资金。
　　（二）利润。提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：
　　１、经济适用房的利润，最高不得超过３％；
　　２、普通住宅房的平均利润率，最高不得超过８％；
　　３、高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。
　　（三）税金。
　　（四）住宅差价：
　　１、区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；
　　２、楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；
　　３、质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价１．５％。


　　第七条　商品房价格的计算公式为：商品房价格＝成本＋利润＋税金±区位差价±层次差价±朝向差价＋优良工程加价。


　　第八条　房地产开发经营单位必须按照本办法第六条规定的价格构成测算或者制定商品房销售价格。有关费率需要调整时，由价格主管部门按照规定权限调整。
　　开发小区（片）内的营业用房和设施的建设费用以及其他按照规定不得计入商品房成本的费用，不得计入商品房价格。

第三章　价格管理





　　第九条　商品房价格管理实行直接管理与间接管理相结合的原则。
　　不同类型的商品房实行不同的价格管理形式：
　　（一）经济适用房，实行政府定价，由房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的价格执行预、销售价格；
　　（二）普通住宅房，实行政府指导价，房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的基准价格，在３％的浮动幅度内执行预、销售价格；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，实行市场调节价，由房地产开发经营单位依据建设开发经营成本和市场供求状况确定销售价格，报当地价格主管部门备案。


　　第十条　实行政府定价和政府指导价的住宅房，由房地产开发经营单位按照本办法第六条规定的价格构成项目测算价格，报当地价格主管部门审核批准：
　　（一）商品房预售时，应当向当地价格主管部门报批预售价格。
　　（二）商品房竣工经综合验收合格后，应当向当地价格主管部门报批销售价格。预售价格与销售价格一致的，书面告知当地价格主管部门认可。
　　（三）商品房附属建设车库、地下室、阁楼等，其销售价格一并报当地价格主管部门审批。


　　第十一条　经济适用房和普通住宅房预、销售价格未经价格主管部门审核批准的，房产管理部门不予核发《商品房预（销）售许可证》。


　　第十二条　价格主管部门、房产管理部门应当将批准的住宅房的价格与核发的《商品房预（销）售许可证》同时向社会公布。


　　第十三条　房地产开发经营单位销售商品房应当实行明码标价：
　　（一）经济适用房，应当按照价格主管部门审定的价格标示；
　　（二）普通住宅房，应当按照政府指导价并在规定的浮动幅度内确定的价格标示；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，应当按照向当地价格主管部门备案的价格标示。


　　第十四条　商品房价格的标示，应当使用统一的标价表（签）。
　　商品房标价表（签）内容包括：
　　（一）商品房使用面积单价和建筑面积单价；
　　（二）商品房套内使用面积、套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积比例；
　　（三）座落位置、房型结构简图；
　　（四）楼房、朝向价格增减系数；
　　（五）商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准。


　　第十五条　商品房交付使用办理上房手续时，未经当地价格主管部门批准，房地产开发经营单位不得收取标示价格之外的任何费用。
　　房地产开发经营单位在商品房销售中不得利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈。

第四章　罚则





　　第十六条　有下列行为之一的，由市、县（市）、贾汪区价格主管部门责令改正，并按照以下规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第九条规定，擅自定价或者不按照价格主管部门审批的价格执行的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以三万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第八条第二款、第十五条第一款规定，随意摊提成本、重复收费、超标收费，变相提高价格的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十三条规定，不实行明码标价的，没收违法所得，可以并处五千元以下罚款。
　　（四）违反本办法第十五条第二款规定，利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。


　　第十七条　价格工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章　附则




　　第十八条　本办法所称经济适用房，是指享受政府优惠政策，并为特定对象建设的住宅商品房。
　　本办法所称普通住宅房，是指享受一定的政府优惠政策建设的住宅商品房。
　　本办法第六条中下列概念的含义是：
　　（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费，指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
　　（二）前期工程费，指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
　　（三）房屋建筑安装工程费，指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理方法，执行省有关工程建设材料预算价格的规定。
　　（四）附属公共配套设施费，指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
　　（五）公共基础设施费，指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
　　（六）管理费用，指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数计算，不超过３％。
　　（七）销售费用，指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数的１．５％计算。
　　（八）财务费用，是指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基础不超过本办法第六条第一项前五目之和的３０％，计息时间为：多层住宅不超过２４个月，高层住宅不超过３６个月。利率按国家规定执行。
　　（九）公共设施专项维修资金，该资金的征收、使用和管理按照国家、省有关规定执行。


　　第十九条　本办法自发布之日起施行。