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辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市人民政府令第100号


　　《鞍山市旧货业治安管理实施细则》业经一九九八年十二月七日市政府第十二届三十五次常务会议讨论通过，现予以发布施行。

　　　　　　　　　　　鞍山市旧货业治安管理实施细则
　　　　　　　　　　　　（1999年2月12日）



　　第一条　为加强旧货业治安管理，保护合法经营，预防和打击违法犯罪活动，根据公安部《废旧金属收购业治安管理办法》、《典当业治安管理办法》和《辽宁省旧货业治安管理办法》等有关法规、规章的规定，结合我市实际制定本细则。


　　第二条　本细则所称旧货业是指废旧金属收购业、典当业、信托寄卖业、拍卖业。
　　凡在鞍山市地区经营旧货业，均应遵守本细则。


　　第三条　公安机关是旧货业治安管理的主管部门，日常治安管理由其治安职能部门和当地派出所负责。


　　第四条　经营旧货业的，应当具备下列安全条件：
　　（一）有固定的经营场所或场地，房屋建筑和经营设施符合国家有关安全标准和消防管理规定；
　　（二）有防盗设施和符合安全要求的贵重物品保管库房及保险箱柜；
　　（三）有治安保卫、消防安全制度和相应的安全保卫人员。


　　第五条　经营旧货业（除经营非生产性废旧金属收购业外）的企业，应凭其业务主管部门的批准文件，到所在地县级以上公安机关申领《特种行业许可证》，到工商行政管理部门申领《营业执照》后，方可从事经营活动。
　　经营非生产性废旧金属收购的企业和个体工商户，应当向所在地县级工商行政管理部门申请登记，领取《营业执照》，并向同级公安机关备案后，方准营业。


　　第六条　个体户不准经营生产性废旧金属收购业、拍卖业和典当业。因故意犯罪受过刑事处分的人不得经营典当行。
　　在铁路、矿区、油田、机场、军事禁区和金属冶炼加工企业附近，不得设立废旧金属收购站点。


　　第七条　经营旧货业，凡需关闭、歇业、合并、迁移、改变名称、变更法定代表人等，应当在十五日前向原发证或备案的公安机关申请办理注销、变更手续，并向工商行政管理部门办理注销、变更登记。


　　第八条　旧货业严禁经营下列物品：
　　（一）依法被查封、扣押和采取其它保全措施的财产；
　　（二）各种枪支弹药、管制刀具、军警标志、制式服装和器械；
　　（三）易燃、易爆、剧毒、放射性物品及容器；
　　（四）铁路、油田、供电、电信通讯、矿山、水利、测量和城市公用设施等专用器材；
　　（五）来路不明或可疑的物品，公安机关通报寻查的赃物或者有赃物嫌疑的物品；
　　（六）国家明令禁止经营的其它物品。


　　第九条　经营旧货业必须遵守下列规定：
　　（一）严格遵守批准的经营范围，悬证、悬照营业；
　　（二）收购废旧金属的企业在收购生产性废旧金属时，应当查验出售单位开具的证明，对出售单位的名称和经办人的姓名、住址、身份证号码以及物品的名称、数量、规格、新旧程度等如实登记；
　　（三）典当、拍卖、寄卖行业在典当、拍卖、寄卖物品时，应当查验单位出具的证明和本人居民身份证，并对典当、拍卖、寄卖者的姓名、单位名称、住址、居民身份证号码及物品的名称、数量、规格、新旧程度、凭据编号如实登记；
　　（四）旧货业在经营活动中的验证登记，要如实详细登记，登记簿要妥善保管，接受公安主管部门的检查。


　　第十条　经营旧货业的从业人员必须做到：
　　（一）遵守国家法律、法规和各项规章制度，承担保护国家财产、集体财产和预防违法犯罪的责任；
　　（二）旧货业经营负责人同时是本单位治安保卫工作责任人，负有教育从业人员遵纪守法，做好安全防范工作的责任；
　　（三）实行治安岗位责任制，服从和接受公安机关的治安管理和检查监督，积极协助公安机关查找赃物，提供案件线索，及时打击销赃等违法犯罪活动；
　　（四）注意通过收购、典当和寄卖的物品发现可疑人员，及时报告当地公安机关；
　　（五）收购、典当和寄卖的物品中，凡有公安机关通缉查寻的赃物和罪证（包括出售后的赃款），应立即报告当地公安机关处理；
　　（六）凡发现出售、典当和寄卖本细则第八条规定的可疑物品，应立即报告当地公安机关查处；
　　（七）严禁包庇违法犯罪分子和收赃、窝赃、销赃行为，严禁引诱、教唆他人进行盗窃等违法犯罪活动。


　　第十一条　公安机关对旧货业应履行下列治安管理职责：
　　（一）保护旧货业的合法经营和权益，依法惩治各类违法犯罪活动；
　　（二）严格治安管理，协助旧货业建立健全和实施各项治安管理制度，做好安全防范工作；
　　（三）指导旧货业的治安保卫组织，依靠从业人员查缉、惩办盗窃、销赃的违法犯罪分子；
　　（四）掌握旧货业治安情况，定期进行安全检查，及时发现不安全因素和治安隐患，督促其整改；
　　（五）积极宣传国家有关旧货业治安管理法规，定期搞好旧货业从业人员的治安管理培训。


　　第十二条　对违反本细则有关条款，依照下列规定由公安机关予以处罚：
　　（一）对违反本细则第五条之规定，未领取《特种行业许可证》擅自经营旧货业的，予以取缔，没收非法所得，并处5000元以上1万元以下罚款；未履行备案手续，收购非生产性废旧金属的，予以警告或者处以500元以下罚款；
　　（二）对违反本细则第七条规定的，予以警告或者处200元以下罚款，并令其限期补办手续；
　　（三）对违反本细则第八条、第九条、第十条规定的，由公安机关根据情节轻重给予警告或处以1万元以下的罚款；
　　（四）对违反本细则规定，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第十三条　旧货业经营单位和责任人的合法权益受法律保护。
　　旧货业经营企业有权拒绝公安机关非治安部门越权治安管理。


　　第十四条　对协助公安机关查获违法犯罪分子，作出显著成绩的旧货业经营单位和从业人员，由公安机关给予表彰或者奖励。


　　第十五条　本细则由市公安局负责解释。


　　第十六条　本细则自公布之日起实施。一九八九年五月二十六日由鞍山市人民政府公布的《鞍山市旧货业治安管理实施细则》同时废止。


房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇