从本案看不动产的变更登记与善意取得制度
北京市顺义区人民检察院 逯春燕、郭小锋
【内容提要】从民法理论与实践操作来看，不动产买卖相对于动产买卖更为复杂，其法律效果影响面也更为宽泛。因此，法律、法规对不动产买卖取得要件作出限制性规定。即便如此，不动产买卖仍存在诸多理论和实践上的问题。本文通过一则案例，来剖析不动产买卖中变更登记与善意取得制度。
【关键词】 不动产 变更登记 善意取得
一、基本案情
乙对法院民事判决不服，来我院申诉，称：甲、乙为父子关系，甲有一处房产，登记在甲的名下。乙离婚后要求搬入该所与甲同住，甲不允，乙遂撬锁入住。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙以当初购房曾出资，房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。
顺义区法院判决丙为争议房屋合法所有人，乙之行为构成侵权，应腾退房屋。
二、案件评析意见
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产产生的争议。其中需要厘清的两个关键问题是：1、丙能否以变更后的房屋所有权证主张权利？2、不动产是否适用善意取得？
（一）关于不动产登记的效力
房屋作为大宗不动产，国家对其的管理和权属的确认，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条之规定，实行房屋所有权登记发证制度。即房屋的取得、转让、抵押等事项的发生，须经县级以上地方人民政府房产管理部门登记确认。
关于不动产登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：一是登记要件说。此观点认为登记是不动产物权合法转移的要件，未经登记，所有权不发生转移，已登记变更，所有权即发生转移。德国民法主要采纳了这种观点；二是登记对抗说，此观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间发生效力，不能对抗第三人，日本民法采用了此观点。这两种做法可以说各有侧重。第一种观点赋予登记较强的公示力，任何人在与他人发生交易行为时，要确定对方是否有权转移不动产，只需要信赖登记而不需要信赖任何协议；第二种观点则强调尊重当事人关于转移不动产所达成的协议，同时也注重对善意一方在非因其过错而未进行登记情况下的利益保护。
分析我国法律规定，可知我国关于不动产权属的认定采纳的是登记要件说，即赋予登记以强的公信力，登记一经完成，权利即为设定。实践中不乏房屋买卖当事人、共有人因各种原因未能登记，或行政机关因种种原因错误登记的情况。但该种登记一经完成即产生了登记的公信力，即使该登记与真实权利不符，法律对于依赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。这一做法可能损害了真正权利人的利益，但确实有利于保护登记人、相对人（第三人）的利益，同时也强化了国家对不动产的管理。
结合本案，乙可能确曾出资与甲共同购买了争议的房产，但一经登记到甲的名下，丙基于对该登记的信赖与甲为的房屋买卖行为即有效成立。双方办理房屋变更登记，将产权过户到丙的名下，丙即合法取得了对此房的所有权。因此，丙据对登记的信赖认为甲是房屋的合法所有人而为买卖行为、法院据登记在丙名下的房屋所有权证认定房屋归丙所有，并无不当。
（二）关于不动产的善意取得
房屋登记虽然赋予甲以较强公信力，但是丙是否可以基于善意取得制度取得该房屋（不动产）所有权呢？笔者认为，丙可以基于善意取得制度取得该房屋的所有权。其理由为：
1、从善意取得制度设立目的角度进行考察。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此，房屋作为不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序，故应当适用善意取得制度。
2、从善意取得制度立法例角度进行考察。许多国家都明确规定不动产可以适用善意取得制度。例如，《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”《德国民法典》第926条也有类似规定。另外，我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第2项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。
3、从我国善意取得制度民法理论角度进行考察。根据《民法通则》善意取得概括规定，无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件：一是取得的财产必须是依法可流通的动产；二是受让人取得财产时出于善意； 三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上，形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上，我国民法对动产与不动产的规定是沿用两条线的立法模式，尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出，因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度（物权变动）来排除不动产不适用善意取得制度，否则有“关公战秦琼”之嫌。
4、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
5、从房屋买卖规定角度进行考察。1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”两司法性规范文件集中表达房屋买卖必须进行产权过户才发生物权变动，也即只要交易相对方办理了产权登记，法律就应当保护这种交易的稳定和安全。 这样，实则间接承认了房屋买卖适用善意取得制度。
6、从不动产公信与不动产善意取得关系角度进行考察。司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象，基本的共识是如果房屋已经变更登记，由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是，对此适用的民法理论却有不同意见：第一种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人；第二种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。笔者认为，在这种情形下，不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面。因为，如果不动产买卖没有进行变更登记，所有权就不会发生变动，那么考察公信没有任何意义，而且也不会发生对抗第三人的效力，也就不存在善意取得问题；如果不动产买卖进行了变更登记，变更后的所有权人可以基于公信与公示原则取得所有权，而且变更后的所有权人也可以依据公示和善意对抗其他权利人。
7、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在商品经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权的利益，还是在兼顾所有人权利的前提下，给予交易安全和交易问题充分保护。笔者认为，如果一味保护不动产所有人的利益，将会加大不动产的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍不动产的流通。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，笔者认为，确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
三、案例启示
房屋买卖交易中，不乏共有人之间、共有人与买受人之间发生纠纷的事例。在立法、司法、理论界对于不动产是否适用善意取得存在争议的情况下，要从根本上维护自己的合法权益，各共有人应及时在房屋确权登记时载明自己的权利，同时介于物权登记中存在的疏漏，买受人应在交易前了解清房屋的权属情况，尽到相关的注意义务，取得全部共有人的同意，以避免日后的纷争。
广东省科学技术厅社会力量设立科学技术奖管理实施办法
广东省科学技术厅
广东省科学技术厅社会力量设立科学技术奖管理实施办法
粤科成字〔2008〕57号
（广东省科学技术厅2008年5月21日以粤科成字〔2008〕57号发布自发布之日起施行）
第一章 总则
第一条 为了鼓励社会力量支持科学技术事业，加强对广东省社会力量设立科学技术奖（以下简称社会力量设奖）的规范管理，根据科技部《社会力量设立科学技术奖管理办法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于社会力量设奖的申请、受理、登记和监督管理。
第三条 本办法所称社会力量设奖是指国家机构以外的社会组织或者个人（以下简称设奖者）利用非国家财政性经费，在广东省范围内面向社会设立的经常性的科学技术奖。
本办法所称经常性是指社会力量设立的科学技术奖应当按照一定的周期连续进行相关授奖活动，奖励周期的间隔最长不得超过三年，且授奖活动开展次数不得少于三个周期。
本办法所称科学技术奖是指以在科学研究、技术创新与开发、科技成果推广应用、实现高新技术产业化、科学技术普及等方面取得成果或者做出贡献的个人、组织为奖励对象而设立和开展的奖励活动。
第四条 社会力量设奖实行登记管理制度。
社会力量设立面向社会的科学技术奖，应当依照科技部《社会力量设立科学技术奖管理办法》和本办法规定进行登记。
第五条 社会力量设奖必须遵守宪法、法律、法规、规章，不得违背社会公德。
社会力量设奖应当符合国家科学技术政策，有利于促进我省科学技术进步和经济、社会的协调发展。
第六条 经登记的社会力量设奖及其承办机构、评审组织享有依法开展科学技术奖励活动和在公开出版物、媒体上如实进行宣传报道的权利，任何组织和个人不得非法干涉。
第七条 社会力量设奖应当实行物质奖励与精神奖励相结合的奖励方式。
第八条 社会力量设奖应当坚持公平、公正的评审原则，建立科学、民主的评审程序，实行公开授奖制度。
第九条 社会力量设奖是我国科技奖励体系的重要组成部分。我省各级人民政府对社会力量设奖应当大力支持、积极引导、规范管理，保证社会力量设奖的有序运作。
第十条 广东省科学技术厅（以下简称省科技厅）主管全省社会力量设奖工作。
第十一条 省科技厅是社会力量设奖的登记管理机关。
省科技厅负责面向全省的社会力量设奖登记管理工作，并报科学技术部备案。
第二章 申请与受理
第十二条 申请设立科学技术奖，申请人应当向登记管理机关提交下列材料：
（一）申请报告；
（二）奖励办法或者章程草案；
（三）设奖者的基本情况及证明文件；
（四）承办机构及其负责人的情况、证明文件；
（五）评审组织组成人员情况；
（六）办公场所使用权证明；
（七）奖励经费及其来源证明；
（八）登记管理机关要求提供的其他材料。
申请人应当如实提交申请材料和反映真实情况，对其申请材料实质内容的真实性负责。
第十三条 面向广东省的社会力量设奖，统一由省科技厅受理申请。
第十四条 登记管理机关对申请人提交的申请材料进行形式审查。对于申请材料不齐全或者不符合形式审查要求的，应当当场或者在五个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容。逾期未告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第十五条 有下列情形之一的，不属于本办法规定的登记范围：
（一）国家机构单独或者与其他组织、个人联合申请设立的奖励；
（二）与科学技术无关的奖励；
（三）支付给科技人员的劳务报酬或者知识产权报酬；
（四）对科技人员的劳动表彰性质的奖励；
（五）不属于本办法规定登记范围的其他情形。
第十六条 社会力量设奖应当有与其科学技术奖励活动相适应的资金规模和资金来源，并符合以下规定：
（一）资金来源必须合法，不得利用国家财政性经费或者银行贷款；
（二）必须用于奖励办法或者章程规定的科学技术奖励活动；
（三）资金的使用必须与出资者相对独立。
建立科学技术奖励基金的，应当同时符合《基金会管理条例》的有关规定。
第十七条 设奖者可以委托公益性社会团体或者公益性非营利的事业单位作为承办机构，具体负责所设奖项的日常管理、组织评审等相关活动。接受委托的承办机构应当具备开展相应科学技术奖励活动的条件和能力。
社会力量设奖需要成立基金管理组织的，在领取《中华人民共和国社会力量设立科学技术奖登记证书》后，按照国家有关规定办理。
第十八条 社会力量设奖的名称应当科学、确切，与其设奖宗旨相符合，与设奖者的性质和奖项规模相适应。
社会力量设奖的名称一般应当同时包含以下内容：
（一）机构名称、人物姓名、企业字号或者地域名称；
（二）行业、专业或者领域名称；
（三）类别名称。
第十九条 社会力量设奖的名称不得与在先登记的其他社会力量设奖名称相同，凡存在冠名争议的，在争议处理完毕之前不得申请登记。
第二十条 社会力量设立的科学技术奖，奖励名称不得冠以“广东省”、“全省”、“中国”、“中华”、“全国”、“国家”、“国际”、“世界”等字样。
第二十一条 社会力量设立的科学技术奖可以使用自然人的姓名进行命名，但是不得违反法律的禁止性规定，不得违背社会公德。
第三章 审查与登记
第二十二条 登记管理机关自受理申请之日起二十个工作日内完成审查，并作出申请事项的批复。二十个工作日内不能作出批复的，经登记管理机关负责人批准，可以延长十个工作日，并将延长期限的理由告知申请人。
在作出申请事项批复前，根据需要聘请专家对申请材料进行评审的，所需时间不计算在前款规定的期限内。
第二十三条 有下列情形之一的，登记管理机关不予登记：
（一）不属于本办法规定的社会力量设奖登记范围的；
（二）设奖者不能证明其奖励经费来源合法，或所提供的经费不足以维持奖励活动正常开展的；
（三）奖励对象或者范围涉及国防、国家安全等保密事项的；
（四）设奖者、承办机构负责人因犯罪被判处剥夺政治权利正在执行期间或者曾经被判处剥夺政治权利，或者不具有完全民事行为能力的；
（五）在广东省内没有具体承办机构的；
（六）违反法律法规以及本办法的其他情形。
第二十四条 登记管理机关依法作出不予受理或者不予登记的书面决定，应当说明理由。
第二十五条 登记管理机关作出准予登记决定的，自作出决定之日起十个工作日内向申请人颁发《中华人民共和国社会力量设立科学技术奖登记证书》。
社会力量设奖登记的事项包括：名称、住所、类型、宗旨、奖励活动的范围、奖励经费数额、奖励活动周期等。
第二十六条 准予登记的社会力量设奖，在广东省科学技术厅门户网站上公布，供公众查阅。
第四章 延续、变更与注销
第二十七条 《中华人民共和国社会力量设立科学技术奖登记证书》的有效期为三年。
社会力量设奖需要延续的，应当在有效期届满三十日前向登记管理机关提出延续申请。登记管理机关在登记有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。每次延续的有效期为三年。
有效期届满未延续的，将依法予以注销。
第二十八条 已登记的社会力量设奖有下列情形之一的，应当向登记管理机关申请办理变更登记手续：
（一）更改奖励名称；
（二）更换设奖者；
（三）更换承办机构或者变更承办机构法人登记事项；
（四）变更办公场所；
（五）修改奖励办法或章程。
第二十九条 登记管理机关收到变更申请后，对变更事项进行审查。对于符合法定条件的，在收到变更申请之日起二十个工作日内依法办理变更登记。
变更事项属于本办法第二十八条第一至第四项规定之一的，登记管理机关审查批准后应当重新核发《中华人民共和国社会力量设立科学技术奖登记证书》。
第三十条 社会力量设奖由于下列原因终止科学技术奖励活动的，应当向广东省科学技术厅申请注销登记，并交回《中华人民共和国社会力量设立科学技术奖登记证书》和有关印章：
（一）完成社会力量设奖章程规定宗旨的；
（二）自行解散的；
（三）分立、合并的；
（四）由于其他原因终止的。
第三十一条 社会力量设奖在办理注销登记前，应当在登记管理机关和其他相关部门的指导下成立清算组织，完成清算工作。
社会力量设奖应当自清算结束之日起十五个工作日内向登记管理机关申请办理注销登记；在清算期间不得开展清算以外的活动。
第三十二条 社会力量设奖延续、变更、注销的情况，由登记管理机关按照本办法第二十六条的规定予以公告。
第五章 监督与管理
第三十三条 登记管理机关负责对广东省社会力量设奖及其承办机构、评审组织进行监督检查。
第三十四条 社会力量设奖及其承办机构、评审组织应当严格按照登记的奖励对象及范围开展活动。
第三十五条 社会力量设奖及其承办机构开展科技奖励活动，应当向社会公布所开展的奖励范围、对象、项目种类以及申请、评审程序等必要信息。
第三十六条 社会力量设奖在评审和奖励活动中不得向候选人或者候选单位收取任何费用。
第三十七条 社会力量设奖在推荐和授奖之前，应事先征得候选人、候选单位或候选项目完成人、完成单位的同意。
第三十八条 凡涉及国防、国家安全领域的保密项目及其完成人，不得申报、推荐参加社会力量设奖的评审。
已解密或者不保密的国防、国家安全领域的项目及其完成人申报、推荐参加社会力量设奖的评审，应当按照国家有关保密法律、法规规定进行审查，并经省、军级以上主管部门批准同意。
第三十九条 参与社会力量设奖及其评审的组织和个人，不得以任何方式泄露、窃取候选人和候选单位的技术秘密、剽窃其科技成果。
第四十条 经登记的社会力量设奖应当于每次科学技术奖励授奖活动后一个月内向登记管理机关报送该次奖励活动的工作报告，接受监督检查。
工作报告内容应当包括：开展奖励等活动的情况、奖励经费开支情况以及人员和机构的变动情况等。
第六章 法律责任
第四十一条 有关社会力量设立科学技术奖的违法行为，由登记管理机关依据《国家科学技术奖励条例》和《社会力量设立科学技术奖管理办法》进行处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 登记管理机关的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十三条 本办法由省科技行政主管部门负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。在本办法发布前已实施的社会力量设奖，应当自本办法发布之日起6个月内依照本办法规定补办登记手续；逾期没有补办登记手续的，不得继续从事科学技术奖励活动。
