成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法
四川省成都市人民政府
成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法
（2003年9月26日成都市人民政府第2次常务会议审议通过 2003年10月16日成都市人民政府令第100号公布）
第一条 为了规范城市房屋拆迁补偿评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内进行城市房屋拆迁补偿评估的，应当遵守本办法。
第三条 被拆迁房屋在锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）内的，从事房屋拆迁补偿评估的房地产估价机构（以下简称估价机构），应当具有二级以上资格等级，并向市房产管理局备案；被拆迁房屋在其他区（市）县的，从事房屋拆迁补偿评估的估价机构，应当具有三级以上资格等级，并向当地房产管理部门备案。
第四条 房屋拆迁补偿评估分为对被拆迁房屋和安置房屋的分类评估和分户评估。
分类评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途等分类，并考虑环境、设施配套等因素进行的房地产市场平均价格的评估。被拆迁房屋属于楼房的，应当按楼层进行分层评估。
分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构、建筑面积、楼层、朝向、成新、装修、环境、设施配套等因素按户进行的房地产市场价格的评估。
前条所称的设施配套指户外公共设施。
第五条 被拆迁房屋应当进行分类评估，但拆迁规模在十户以下的拆迁项目，可以分户评估；集中安置的住房应当进行分类评估，非住宅安置房屋和零星安置的住房实行分户评估。
第六条 实行分类评估的，按以下方式确定估价机构：
拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在县以上报纸或者电视上以公告方式邀请估价机构报名申请参加评估。估价机构的报名申请应同时抄送房屋拆迁管理部门。拆迁人在房屋拆迁动员会上如实介绍全部报名的估价机构情况后，当场以抽签的方式确定估价机构，必要时可请公证机关到场公证。
只有一家或者无估价机构报名参与评估的，由房屋拆迁管理部门指定两家以上估价机构参加抽签，确定估价机构。估价机构不愿意接受指定抽签的，应当及时书面拒绝，由房屋拆迁管理部门另行指定估价机构参加抽签。
估价机构确定后，拆迁人应当与估价机构签订委托评估合同。
第七条 拆迁规模在十户以下实行分户评估的，由拆迁人与被拆迁人协商或者采取抽签确定估价机构。
第八条 有下列情形之一致使评估无法继续进行的，以抽签方式确定的估价机构可以终止委托评估合同，并有权就已经完成的工作请求委托方支付相应的费用：
（一）拆迁人非法干预估价机构评估活动的；
（二）拆迁人有其他违约行为的；
（三）不可抗力。
合同终止后，拆迁人在其他原报名的估价机构中重新抽签确定估价机构进行尚未完成的拆迁补偿评估事项。拆迁人应当邀请被拆迁人代表参加重新抽签活动，必要时可邀请公证机关到场公证。
第九条 抽签或者协商确定估价机构必须坚持公开、公正原则。严禁拆迁当事人、估价机构采取恶意串通等不正当手段确定估价机构。
第十条 房屋拆迁许可证颁发后，拆迁当事人应当在30日内确定估价机构。但同一拆迁工程分期分段实施的除外。
第十一条 城市房屋拆迁（含安置房）补偿的评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为评估时点。
第十二条 估价机构或者估价人员是拆迁当事人，或者与拆迁当事人有利害关系的，应当回避。拆迁当事人提出的回避申请符合回避要求的，房屋拆迁管理部门应当要求回避。
第十三条 估价机构接受委托后应当自行完成评估业务，不得将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托。
第十四条 估价机构及其估价人员应当严格执行房地产估价规范和成都市城市房屋拆迁补偿估价操作规则，客观、公正地进行评估。评估应当从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上进行，并对其评估结果加权平均；不能选用两种以上评估方法的，应当在评估报告中说明理由。能采用市场比较法的，选用的评估方法中必须有市场比较法。
成都市城市房屋拆迁补偿估价操作规则由成都市房产管理局制定。
第十五条 估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高评估价格，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法利益，不得编造虚假的评估结果，不得违反国家有关规定提高收费标准或者增加收费项目。
第十六条 估价机构进场评估前，应当向拆迁当事人公布评估工作安排。拆迁当事人应当支持、配合估价机构开展评估工作。拆迁当事人故意阻扰或者无正当理由不配合估价机构开展评估工作的，应承担相应责任。
第十七条 估价机构应当在委托评估合同约定的时间内完成评估工作，在将评估结果报告交付委托人的同时，应在拆迁现场张榜公布分类评估结果，并将评估结果报告抄送房屋拆迁管理部门备案。拆迁当事人要求查阅评估结果报告的，估价机构应当提供便利，不得拒绝，并有义务解释拆迁当事人的疑问。
第十八条 估价机构对评估结果承担法律责任。拆迁当事人和其他任何单位、个人不得非法干涉估价机构的评估行为和评估结果。
第十九条 经批准用于拆迁安置的期房，在具备计划、规划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，可以进行预评估，待安置房屋竣工验收合格后再重新评估并据实结算。重新评估的估价时点一般以房屋拆迁许可证颁发之日为准。但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期（段）房屋拆迁动员会召开之日为重新评估的估价时点。
第二十条 用购买的安置房屋进行产权调换结算差价时，安置房屋的评估价格低于购买价格的，以评估价格为准；高于购买价格的，以购买价格为准。
第二十一条 同一拆迁项目的被拆迁房屋和安置房的价格，一般应委托同一估价机构进行评估，但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的除外。
第二十二条 被拆迁房屋实行分类评估的，拆迁当事人以评估结果为基准，结合房屋装修等因素协商确定被拆迁房屋的补偿金额。集中安置住房实行分类评估的，按照分类评估的价格结合楼层因素确定安置房屋价格。
被拆迁房屋、非住宅安置房屋或者零星安置住房实行分户评估的，按照分户评估的结果确定价格。
第二十三条 拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格，就补偿金额达不成协议的，被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定。分户评估的估价机构由拆迁当事人双方协商共同委托，协商不成的，可以在双方当事人提出的估价机构名单中采取抽签等方式确定。当事人认为有必要的，可以申请公证。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。
第二十四条 拆迁当事人根据分户评估结果对被拆迁房屋补偿金额达不成协议向房屋拆迁管理部门申请裁决的，房屋拆迁管理部门应当对估价机构的评估方法、评估程序等进行审查，必要时可聘请专家协助审查。符合规定的，分户评估的结果作为裁决依据；不符合规定的，应当责令原估价机构重新评估或者另行指定估价机构评估，其费用由原估价机构承担。
被拆迁房屋在进入裁决程序前未作分户评估的，进入裁决程序后，房屋拆迁管理部门应当指定估价机构对被拆迁房屋进行分户评估，并以评估结果作为裁决依据。但被拆迁人接受被拆迁房屋的分类评估结果的，可以不再作分户评估。
第二十五条 裁决期间，被拆迁人故意阻扰或者无正当理由不配合原估价机构重新进行分户评估，或者被拆迁人故意阻扰或者无正当理由不配合房屋拆迁管理部门指定的估价机构进行分户评估，致使估价机构无法进行评估的，以分类评估的结果作为裁决依据。
第二十六条 估价机构按照价格管理部门有关规定收取评估费。被拆迁房屋的分类评估和安置房屋的评估费用由拆迁人承担；被拆迁房屋的分户评估费用，由拆迁当事人协商，协商不成的，由拆迁人与被拆迁人平均分担。裁决涉及的评估费用由申请裁决方承担。
第二十七条 估价机构违反本办法第三条规定，非法从事城市房屋拆迁补偿评估活动的，其评估结果无效，由市或区（市）县房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款。给拆迁当事人造成损失的，估价机构应依法予以赔偿。
第二十八条 估价机构违反本办法，有下列行为之一的，由市或区（市）县房屋拆迁管理部门予以警告，可并处1万元以上3万元以下罚款，给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：
（一）将受委托的评估业务转让、变相转让或者再委托的；
（二）不执行房地产估价规范的；
（三）擅自提高收费标准或者增加收费项目的。
第二十九条 估价机构违反本办法，有下列行为之一的，由市或区（市）县房屋拆迁管理部门处3万元以下罚款，由授予房地产评估资格的机关取消其评估资格，将估价机构负责人和直接责任人记入行业档案，5年内禁止其再从事房地产价格评估业务；情节严重的，永久禁止其再从事房地产价格评估业务；给拆迁当事人造成损失的，依法予以赔偿：
（一）故意降低或者提高评估价格的；
（二）与一方当事人串通损害另一方当事人合法权益的；
（三）编造虚假评估结果的。
第三十条 估价人员违反本办法，依照国家有关规定和本办法进行处罚，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 拆迁人或者接受委托拆迁的单位非法干涉评估行为和评估结果而造成损失的，应依法承担相应的赔偿责任。
第三十二条 房屋拆迁管理部门及其工作人员有玩忽职守、徇私舞弊等违反国家有关规定和本办法的行为的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。
第三十四条 本办法自公布之日起实施。2003年8月1日前，已领取房屋拆迁许可证的，仍按本市原有房屋拆迁补偿评估管理规定执行。
我们到底需要什么？
秦旭东
边沁的理论是从这样一个公理出发，即自然把人类置于两个主宰——苦与乐——的统治之下，只有它们才能指出我们应该做什么和不应该做什么。所以，边沁说，要“根据每一种行为本身是能够增加还是减少与其利益相关的当事人的幸福这样一种趋向，来决定赞成还是反对这种行为”。在边沁看来，善就是能够造成最大数量的最大的快乐的东西，政府的责任就是给社会带来最多的快乐。这里，快乐的数量或者说大小是重要的，里面隐藏的意思似乎是，多数人的快乐必然多于或者是大于少数人的快乐，因此前者要优于后者。传统的民主坚持的也正是这个原则，所以少数要服从多数。
边沁理论的一个问题是，快乐仅仅有数量和大小的差异吗？少数人的意志凭什么要服从于多数人呢？多数人的暴政一再证明，多数并不是天然优越的。穆勒指出，快乐与痛苦有层次上的差别，对快乐除了数量上的度量之外，还有质量上的考虑，并且更重要的是后者，所以，他说，“宁愿做一个不被满足的苏格拉底，也不作一个被满足的猪”。基于对快乐的量与质的不同重视，在边沁的价值系列里，安全是第一位的，因为它关系“最大多数人的最大幸福”，必要的时候，自由应当服从安全的需要；而在穆勒看来，自由是质的快乐，具有更高的价值。真正的自由，就是“按照我们自己的道路去追求我们自己的好处的自由，只要我们不试图剥夺他人的这种自由，不试图阻碍他们取得这种自由的努力。每个人是其自身健康的适当监护者，不论是身体的健康，或者是智力的健康，或者是精神的健康。人若彼此容忍按照自己所认为好的样子在生活，比强迫每人都按照其余的人们所认为好的样子去生活所获是要较多的”。自由是应该优越的，个人自由只在为保障他人同等的自由的时候才受到制约。按功利主义原则，所谓好和善就是使人趋乐避苦。真正的快乐，优质的快乐，是个人的事，只有每个人对自己的利益关切最深，了解最深，因而个人有支配自己的意志和行动的绝对的自由是天经地义的。“任何人的行为，只有涉及他人的那部分才需对社会负责，在仅涉及本人的那部分，它的独立性在权利上是绝对的”。个人的行为只要不涉及他人的利害，个人就有完全行动的自由，不必向社会负责，其他人不得对他的行为进行干涉，至多只能忠告、规劝或避而不理；只有当个人的行为危害到他人的利益时，各人才应该接受社会或者法律的惩罚。个人的自由不受干涉，集团或政府干涉个人自由的唯一理由只应当是保障自由本身。
穆勒的观点是有很大的进步意义的。按一般的逻辑，人先要活着（安全），才能追求自己的幸福（自由），所以安全比自由重要。然而，如果没有自由，生命的质量将是低下的，安全也只是暂时的和脆弱的 。我们不是生活在原始的、自然的状态之中，而是深深嵌在这个世界里面，“枷锁无所不在”。权力的扩张本性决定，它往往会在保护生命、安全和保障秩序的名义下侵蚀人们的自由空间，进而演变成对生命和安全本身的剥夺；社会也会以一种人们不易觉察的方式“悄悄”侵蚀个人的自由，特别是以社会和公共舆论的名义压制和剥夺少数人的自由，形成社会对于个人的压制。自由的载体是单个的人，而个人除了自由以外，别无其他可以凭籍来对抗那些剥夺和压制的工具了。所以，有人说，“不自由，毋宁死！”
然而,当我们做进一步的思考的时候，会发现这样一个问题：穆勒的理论有一个前置的条件，即认为每一个人都是理性的、人格完全健全的人，知道什么是自己的快乐，什么是自己的利益，能够按照趋乐避苦的原则作出主观上的判断，能够进行自主的选择并为自己的选择负责。尽管现代法学、经济学等理论都以理性人为基点，但关于对理性人的怀疑是很有力的。这里不去深究，但即便从这个基础出发，也仍然存在着另外的困惑。我们知道自己当下的快乐或者利益是什么，并不意味着过一段时间后还是这样。时间会改变人们的认识，人们的兴趣、爱好等也会不断发展变化。当我们作出一个选择的时候，时间的不可逆性给我们以压力：如果这个选择错误或者不适当，就意味着不可挽回的悔恨，这对某些人来说可能是很残酷的。并且，自由选择意味着你面对的是多种不同的可能性，很多时候从中权衡决断是很困难的，或者是因为对自己的快乐的模糊认识而无从下手，或者是顾虑于选择其中之一就意味着舍弃其他的惋惜，或者是惮于自己选择的失误、不当造成的后果。总之，自由绝不是那么轻松的事，它意味着压力、意味着责任，对不是那么坚强的人来说，这是人生不能承受之重，这是人性的众多弱点之一。那么，人是否有选择不自由的自由（权利）呢？对于一个个体来说，它可以以某种对价让渡自己的部分自由，但这一般是不涉及人身的，也不能是全部，因为全部的让渡就意味着不可挽回地失去自由，而且这种自由还不能扩展及全体——自由最终导致自由的毁灭是令人恐怖的，纳粹德国的教训已是前车之鉴，对人性逃避自由的放任只会带来灾难性后果。
另外要考虑的是，只要我们不试图剥夺他人的这种自由，不试图阻碍他们取得这种自由的努力，我们就有去追求我们自己的好处的自由，我们的自由的界限如何具体确定呢？现实中个人的自由往往是会发生重叠、发生冲突的，我们如何来梳理这种冲突？或者说谁来作为裁判者？在现代社会，国家或者说政府可以出面，它以法律为圭臬，所以人们的自由被划定在法律许可的范围内，如果一个人的“自由”突破了界限，侵犯了他人的自由，或者造成了对公众必要的安全的威胁，他将成为法律惩罚的对象。但由于法律通常是由政府来执行的，人们对利维坦的不信任决定人们必须掌握立法权，同时用法律来驯服这个怪兽，发展至今日臻完善的现代法治基本上做到了这一点。但冲突并不是没有，在安全与自由的面前，人们的任何倾向都意味着巨大的代价。
在有着深厚自由主义传统的美国，人们一般更为珍视自由。美国法律对程序价值或者说自然正义的珍爱，从“米兰达警告”和“毒树之果”等等美国特色的制度可见一斑；美国人对“宁可错放一千不可冤枉一人”的理念，从辛普森案这一典型表现得淋漓尽致。然而，如果你追求阳光，你就躲不过身后的阴影，美国人在追求自由的时候，容忍了巨大的代价。代价留下的伤痛并不是可以忽视，美国各界对这一矛盾的思考和争论从来没有停止过。事实上，建国两百多年来，美国联邦政府的权力不断增长，而且每每战争、动乱或者其他灾难出现的时候，政府权力扩张的步伐就迈出几大步，南北战争、二战等既是例子。
最近，9.11恐怖事件的发生，使事情又在起变化。政府为反恐怖、保障国内安全，须有更大的作为，国会也已经通过了好几个授权法案，加大了政府的一系列对自由来说构成很大限制的调查权。对这一切变化，美国人民用其创历史记录的高支持率表明了态度，而只有少数人表达了担忧。对此，我们的问题是，这次对美国来说旷世未有过的恐怖灾难是否引起了美国人对他们一直来孜孜追求的
价值的颠覆性反思？是大众因为猝然而来的冲击暴露了人性固有的恐惧的弱点，还是那些所谓的“清醒的少数者”不知因时而化固守底线？相对来说，现代化的发展惯性似乎已经把人类推上了一条不归路，我们无法抗拒潮流，但却不能不反思现代化带来到的负面影响——并且这个负面已经日益在我们面前表现得张狂。除了从上世纪的核蘑菇云飘来的不散的阴影，恐怕最震撼人们灵魂的就是那飞向美国人骄傲的标志和安全的象征的世贸大厦和五角大楼的飞机了。但是，反思应当是多方面的，恐怖分子可以用他们的生命去表达他们对自己的自由的追求，固然是太过极端、太过残忍了，可是，当多数人忽视了甚至是压制了那些可怜的少数人的声音的时候，弱者的极端反抗往往是不可思议的。以美国人为代表的致命的自负为此付出了沉重的代价。没有真正的、更为普适的自由，不可能去妄想什么安全，航空母舰、隐性飞机、TMD和NMD保障不了绝对的安全。所以，在反思的时候，千万不要忘了去追问我们人类——而不是某个国家、民族、阶层或者团体——的灵魂最深处，我们到底需要什么？
参考书目：
（１）．穆勒：《论自由》，商务印书馆，1982年版;
（２）．王哲：《西方政治法律思想史》，北京大学出版社，1988年版;
（３）．刘放桐等：《现代西方哲学》，人民出版社，1990年版;
（４）．博登海默：《法理学：法律哲学与法律方法》，中国政法大学出版社，1991年版。
